Ondernemers verkopen aan particulieren via verschillende formules (nieuwbouw)woningen of vestigen ten gunste van particulieren beperkt zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde. De korting varieert meestal tussen 10% en 25% van de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht. De korting op de periodieke vergoeding voor het beperkt zakelijk recht (meestal een erfpachtrecht) kan worden verleend voor de gehele looptijd van het recht, of voor een deel van de looptijd (een zogenoemde ‘ingroeikorting’). Deze gevallen worden in de praktijk als regel aangeduid als de verkoop onder voorwaarden of de maatschappelijk gebonden eigendom. Woningcorporaties passen deze verkoop toe om de toegang tot de eigen woningmarkt te bevorderen voor lagere inkomensgroepen. Commerciële bouwondernemers hanteren deze verkoop doorgaans als verkoopbevorderend instrument.

Bij de verkoop onder voorwaarden of de maatschappelijk gebonden eigendom zijn er formules waarbij de particulier verplicht is de woning/het beperkt zakelijk recht voor terugkoop aan de ondernemer aan te bieden en de ondernemer verplicht is de woning/het beperkt zakelijke recht terug te kopen. Bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht is de particulier meestal verplicht de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terug te betalen (d.w.z. dat de ondernemer de korting geheel of gedeeltelijk in mindering brengt op de terugkoopprijs). Deze verplichting van de particulier kan juridisch op verschillende manieren zijn vastgelegd: bijvoorbeeld goederenrechtelijk (via een erfpachtrecht dat al dan niet wordt afgekocht) of contractueel (een kettingbeding). De ondernemer kan de woning/het beperkt zakelijk recht terugkopen en er voor kiezen om de woning opnieuw aan te bieden of een nieuw beperkt recht te vestigen via het concept van de verkoop onder voorwaarden of de maatschappelijk gebonden eigendom. De ondernemer kan er ook voor kiezen de woning te gaan verhuren of de woning te verkopen of een nieuw beperkt zakelijk recht te vestigen onder reguliere economische condities.

Er zijn ook formules waarbij de ondernemer geen terugkoopverplichting maar een terugkooprecht heeft met betrekking tot de woning/het beperkt zakelijk recht. Als de ondernemer geen gebruik maakt van zijn terugkooprecht, mag de particulier de woning/het beperkt zakelijk recht doorverkopen aan een derde, veelal onder voorwaarde dat hij de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terugbetaalt. Bij doorverkoop door de particulier is er geen sprake meer van een verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk gebonden eigendom.

Zowel bij de terugkoopplicht-formules als bij de terugkooprecht-formules geldt meestal dat de tussentijdse waardeontwikkeling¹van de woning/het beperkt zakelijk recht (positief dan wel negatief) volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel wordt verdeeld tussen de particulier en de ondernemer. De verplichting van de particulier tot het delen van de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht met de ondernemer kan goederenrechtelijk of contractueel worden geregeld.

Bij de verkoop van bouwterreinen, nieuwe onroerende zaken²of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden met een korting op de marktwaarde, geldt in principe de wetgeving ter bestrijding van OB-besparende constructies. In dit verband gaat het om de toepassing van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB.

Toepassing van deze bepalingen leidt tot een extra belastingdruk. Volgens artikel 15, vierde lid, van de WBR blijft onder meer de zogenoemde samenloopvrijstelling (zie artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR) buiten toepassing bij de levering van bouwterreinen, nieuwe onroerende zaken of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden beneden de marktwaarde. Hierdoor wordt de afnemer/verkrijger bij zo’n levering/vestiging geconfronteerd met de heffing van zowel OB als van OVB. Toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet OB houdt in dat de vestiging van een beperkt zakelijk recht beneden de marktwaarde wordt aangemerkt als een verhuurdienst die in bepaalde gevallen is vrijgesteld van OB (de zogenoemde verhuuranalogie). Als een beperkt zakelijk recht betrekking heeft op woningen, is er sprake van een vrijgestelde verhuurdienst, waardoor de bloot eigenaar ter zake geen recht heeft op aftrek van OB.

Het onverkort toepassen van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB leidt tot een niet gewenste uitkomst bij de MGE-verkoop. In verband hiermee zie ik aanleiding om op grond van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring te treffen.

Goedkeuring

Ik keur goed dat de heffing bedoeld in artikel 15, vierde lid, van de WBR buiten toepassing blijft bij de verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen³of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die met een korting op de marktwaarde aan particulieren plaatsvinden in het kader van MGE. Dit betekent dat de verkrijger voor de aankoop van zo’n bouwterrein of nieuwbouwwoning dan wel voor de vestiging van zo’n beperkt zakelijk recht op deze zaken een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling.

Verder keur ik goed dat bij de vestiging van beperkt zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde aan particulieren die plaatsvindt in het kader van MGE voor de heffing van OB wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3 van de wet OB. Dit betekent dat de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing blijft. Hierdoor blijft het recht van aftrek van OB voor deze vestiging bij de ondernemer in stand.

Voorwaarden:

Aan deze goedkeuring verbind ik de volgende voorwaarden:

1. a.

   In de notariële akte is een verklaring opgenomen waarin de koper verklaart een natuurlijk persoon te zijn die bij de koop van het bouwterrein of de woning/de vestiging van het beperkt zakelijk recht niet handelt als ondernemer en bij wie de (nog te realiseren) woning volledig wordt aangemerkt als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB;

2. b.

   In de notariële akte van levering/de vestiging van het beperkt zakelijk recht is vastgelegd dat partijen een beroep doen op toepassing van dit besluit;

3. c.

   De eerste verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht vindt uiterlijk plaats op het tijdstip van eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt zakelijk recht is gevestigd;

4. d.

   Bij de verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht is sprake van een MGE-transactie. Dat betekent dat de verkopende ondernemer ofwel verplicht is de met korting op de marktwaarde verkochte woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht terug te kopen, ofwel het recht tot terugkoop daarvan heeft. Hierbij geldt dat de koper verplicht is de korting geheel of gedeeltelijk aan de verkopende ondernemer terug te betalen, of dat de verkopende ondernemer in zekere mate gerechtigd is tot de eventuele tussentijdse waardeontwikkeling;

5. e.

   Als de ondernemer de volle eigendom van de woning met bijbehorende grond verkoopt aan de koper, is de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond na aftrek van de koperskorting niet hoger dan € 240.000. De toetsing van de waardegrens vindt plaats op het moment waarop de koopovereenkomst wordt gesloten;

6. f.

   Als de ondernemer de grond (eventueel samen met de woning) aan de koper in erfpacht uitgeeft of als sprake is van het zogenoemde bouwen in eigen beheer door de koper, is de marktwaarde van de (nog te realiseren) woning vermeerderd met de marktwaarde van de grond na aftrek van de koperskorting niet hoger dan € 240.000. De toetsing van de waardegrens vindt plaats op het moment waarop het erfpachtcontract of de koopovereenkomst wordt gesloten;

7. g.

   Als de ondernemer geen gebruik maakt van zijn terugkooprecht ten aanzien van de woning/het beperkt zakelijk recht, voldoet de ondernemer OB over (het deel van) de koperskorting die (dat) hij van de koper terugontvangt bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht door de koper aan een derde. Dit geldt alleen als de doorverkoop plaatsvindt binnen de herzieningstermijn die geldt voor de woning/het beperkt zakelijk recht.

   Als de koper bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht de koperskorting niet terug hoeft te betalen aan de ondernemer, maar in plaats daarvan verplicht is de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht te delen met de ondernemer, voldoet de ondernemer OB over het aan hem toekomende (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling, tot maximaal het bedrag van de eerder verleende koperskorting. Dit geldt alleen voor zover de doorverkoop plaatsvindt binnen de herzieningstermijn;

8. h.

   In alle gevallen waarin de ondernemer en de koper, afgezien van de MGE-transactie, een relatie hebben die mogelijk invloed heeft op de te betalen verkoopprijs, blijft het besluit buiten toepassing. Echter, als de partijen bij de inspecteur waaronder de ondernemer ressorteert, desgevraagd kunnen aantonen dat bij de MGE-transactie sprake is van een normale, op zakelijke gronden gebaseerde verkoopprijs, kan dit besluit wél op de koop worden toegepast.

De verplichtingen die woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen aan kopers opleggen bij de verkoop van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten die plaatsvinden in het kader van MGE om te waarborgen dat de kopers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht, vormen een verkoopregulerend beding als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR. Toepassing van artikel 9, vijfde lid, van de WBR heeft tot gevolg dat deze verkoopregulerende bedingen voor de heffing van OVB worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.

Artikel 9, vijfde lid, van de WBR ziet niet op de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen in het kader van MGE opleggen aan kopers. In het kader van MGE ben ik bereid om ook voor verplichtingen die zijn opgelegd door andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen, rekening te houden met een waardedrukkende factor. Ik tref daarom met toepassing van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring.

Goedkeuring

Ik keur goed dat de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen aan kopers opleggen bij de verkoop van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten in het kader van MGE om te waarborgen dat de kopers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht, worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.

Volledigheidshalve merk ik op dat de in het kader van MGE opgelegde verplichtingen die kopers dwingen bij de terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht aan de ondernemer een bepaald aandeel in de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijke recht te laten toekomen, niet worden aangemerkt als waardedrukkende factor. De bovengenoemde goedkeuring geldt in deze situatie dan ook niet.

Als de ondernemer een terugkoopverplichting of een terugkooprecht heeft ten aanzien van een woning die hij eerder heeft geleverd in het kader van MGE, kan het voorkomen dat de ondernemer dezelfde woning binnen twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, doorverkoopt aan de volgende koper. Dezelfde situatie kan zich voordoen als de ondernemer een terugkoopverplichting of een terugkooprecht heeft op een beperkt zakelijk recht dat is gevestigd in het kader van MGE. De tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt zakelijk recht is gevestigd, is van rechtswege belast met OB (zie artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de wet OB). Het opnieuw in de OB-heffing betrekken van de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht leidt dan tot cumulatie van OB. De ondernemer heeft bij de eerste verkoop/vestiging van het beperkt zakelijk recht OB voldaan over de verkoopprijs die de eerste koper heeft betaald. De koper kan deze OB niet in aftrek brengen, zodat die OB begrepen is in de terugkoopprijs die de ondernemer betaalt voor de woning/het beperkt zakelijk recht. Bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht moet de ondernemer opnieuw OB voldoen over de verkoopprijs die de tweede koper moet betalen.

Deze cumulatie van OB vind ik ongewenst. Ik keur daarom op grond van artikel 63 van de AWR het volgende goed.

Goedkeuring

Ik keur goed dat de ondernemer in deze situatie:

1. –

   bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht OVB voldoet over de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht, verminderd met de koperskorting. Hierbij geldt dat de maatstaf van heffing niet minder bedraagt dan de tegenprestatie. Als op de terugkoop artikel 13, eerste lid, van de WBR⁴van toepassing is, geldt de maatstaf van heffing die is bedoeld in laatstgenoemde bepaling. Dit betekent dat de maatstaf van heffing bij de terugkoop wordt verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkoop door de ondernemer omzetbelasting is voldaan;

2. –

   bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht OB voldoet over het verschil tussen de eerste en tweede of volgende verkoopprijs van de woning/het beperkt zakelijk recht. Met ‘eerste respectievelijk tweede of volgende verkoopprijs’ wordt bedoeld: de prijs die de eerste respectievelijk tweede of volgende koper aan de ondernemer moet betalen voor de woning/het beperkt zakelijke recht. Het gaat om de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht minus de koperskorting.

Overigens is de goedkeuring die is opgenomen in onderdeel 2.1 voor het buiten toepassing laten van artikel 15, vierde lid, van de WBR van overeenkomstige toepassing op de tweede of volgende verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht.

Onderdeel 2.2. is van overeenkomstige toepassing bij de in onderdeel 3.1. bedoelde verkoop van nieuwbouwwoningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten.

Als de ondernemer een woning terugkoopt die hij eerder heeft geleverd via MGE en de terugkoop en de daarop volgende doorverkoop van de woning plaatsvindt later dan twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, is de terug- en doorverkoop vrijgesteld van OB. Hetzelfde geldt bij de terugkoop en de daarop volgende vestiging van een beperkt zakelijk recht twee jaar of later na de eerste ingebruikneming van de onroerende zaak waarop het recht is gevestigd.

Onderdeel 2.2 is van overeenkomstige toepassing bij de verkoop van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten die plaatsvinden 2 jaar of later na de eerste ingebruikneming.

Vanaf het moment van inwerkingtreding van dit besluit moet worden beoordeeld of een verkoop van een onroerende zaak/vestiging van een beperkt zakelijk recht voldoet aan de hiervoor vermelde voorwaarden. Indien echter partijen vóór inwerkingtreding van het onderhavige besluit al een koopovereenkomst hebben gesloten, kunnen zij ervoor kiezen om op deze verkoop het besluit van 7 december 2006 van toepassing te doen zijn.

Als de koop heeft plaatsgevonden onder de werking van het besluit van 7 december 2006 blijven hierop de voorwaarden van toepassing zoals opgenomen in dat besluit tot en met het moment waarop de woning of het beperkt zakelijk recht, ná inwerkingtreding van het onderhavige besluit, voor de eerste maal wordt verkocht.

Het besluit van 7 december 2006, nr. CPP2006/1322M, wordt ingetrokken met ingang van de inwerkingtreding van dit besluit.

Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst.