Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015De Minister voor Wonen en Rijksdienst,

Gelet op de artikelen 44a, eerste lid, onderdeel a, en 48, eerste lid, tweede volzin, van de Woningwet en de artikelen 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, 10, tweede lid, onderdeel a, 13, eerste lid, onderdelen b en c, en tweede lid, 19, derde lid, 23, eerste lid, onderdeel b, en tweede lid, onderdeel b, 26, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, 31, derde en vierde lid, 45, eerste lid, onderdelen a en b, 65, vierde lid, 73, derde lid, 79, tweede lid, onderdeel a, 84, derde lid, 101, 104, derde lid, 105, tweede lid, 107, tweede lid, onderdelen b en c, en 108, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

BESLUIT:

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

‘s-Gravenhage17 juni 2015De Minister voor Wonen en Rijksdienst,S.A.Blok

Hoofdstuk I Algemene bepalingen

§ 1 Begripsomschrijvingen

Artikel 1

In deze regeling wordt verstaan onder:

–
achtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;
–
kandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen als een van haar bestuurders of commissarissen;
–
kasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;
–
waardepapieren: documenten met een geldwaarde;
–
zienswijze: zienswijze als bedoeld in artikel 25, tweede lid, dan wel artikel 30, derde lid, van de wet.

§ 2 Het aangaan van verbindingen

Artikel 2

Het percentage, bedoeld in de artikelen 10, tweede lid, onderdeel a, en 79, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, is 1,5.

Artikel 3

De ratingbureaus, bedoeld in de artikelen 13, eerste lid, onderdelen b en c, en 107, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, zijn Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch.

Artikel 4

De andere categorieën van instellingen, bedoeld in artikel 13, tweede lid, van het besluit, zijn instellingen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdelen b, c en d, van het besluit met ten minste een single B-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus, genoemd in artikel 3.

§ 3 Verdere algemene bepalingen

Artikel 5

1

De stukken, bedoeld in artikel 17 van het besluit, zijn:

a.
een aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot de werkzaamheden, die is ingediend:
1. 1°.
  voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, van de wet en II, tiende lid, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting: voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van laatstgenoemde wet;
2. 2°.
  voor de toepassing van artikel 47, vierde lid, van de wet: voor het tijdstip van verstrijken van de werkingsduur van een opdracht als bedoeld in artikel 47, eerste lid, van de wet of
3. 3°.
  voor de toepassing van artikel 69, derde lid, van het besluit: voor het tijdstip waarop enig tijdvak als bedoeld in artikel 69, tweede lid, van het besluit eindigt,
voor zover op het betrokken tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist op de aanvraag en voor zover na de verlening van de omgevingsvergunning een aanvang met de werkzaamheden wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 2.33, tweede lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
b.
een verleende zodanige omgevingsvergunning, voor zover een aanvang van de werkzaamheden wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 2.33, tweede lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, of
c.
een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat een aanvang met de werkzaamheden wordt gemaakt:
1. 1°.
  voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, en 47, vierde lid, van de wet, II, tiende lid, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en 69, derde lid, van het besluit: binnen twee jaar na het betrokken tijdstip, bedoeld in onderdeel a, onder 1°, 2° of 3°, of
2. 2°.
  voor de toepassing van artikel 63, eerste lid, van het besluit: binnen twee jaar na de ondertekening van die overeenkomst.

2

Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor een wijziging van een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is ingediend, of een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor het realiseren van de werkzaamheden.

Hoofdstuk II Rechtsvorm en organisatie van toegelaten instellingen

§ 1 Voorschriften omtrent de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van toezicht, en de betrouwbaarheid van die personen

Artikel 6

1

De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe meldt de toegelaten instelling hem een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan die benoeming of herbenoeming.

2

De toegelaten instelling maakt bij de melding, bedoeld in het eerste lid, gebruik van een door de minister beschikbaar te stellen meldingsformulier.

3

De melding gaat in elk geval vergezeld van:

a.
in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:
1. 1°.
  zijn curriculum vitae;
2. 2°.
  het gebruikte functieprofiel;
3. 3°.
  de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;
4. 4°.
  een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming in de raad van toezicht of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring en onder gebruikmaking van een door de minister beschikbaar te stellen geschiktheidsmatrix;
5. 5°.
  een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier betrouwbaarheidsonderzoek;
6. 6°.
  een door de kandidaat verkregen verklaring omtrent zijn gedrag, als bedoeld in artikel 28 van de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens, en
7. 7°.
  drie referenties.
b.
in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd in onderdeel a, onder 1°, 2°, 4°, 5° en 6°.

Artikel 7

1

De minister voorziet in de mogelijkheid om de melding langs elektronische weg in te dienen.

2

De minister bevestigt de ontvangst van de melding binnen een week na die ontvangst aan de toegelaten instelling. Indien de melding onvolledig is, stelt hij de toegelaten instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.

Artikel 8

1

De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de melding volledig is overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.

2

Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de melding ontbrekende bescheiden te verstrekken, kan de minister besluiten de melding niet in behandeling te nemen. Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.

3

De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.

§ 2 Goedkeuring door de minister van besluiten van het bestuur omtrent vervreemdingen van onroerende zaken

Artikel 9

1

Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26 van het besluit:

a.
wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde markt- of leegwaarde hebben en dat elk zodanig type woongelegenheden een verschillende markt- of leegwaarde heeft;
b.
kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van één woongelegenheid per type als bedoeld in onderdeel a;
c.
bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende zaken heeft bepaald;
d.
kan in dat taxatierapport van de residuele waarde van een woongelegenheid worden uitgegaan, indien de koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van die woongelegenheid, een verplichting voor de verkrijger bevat tot het aan die woongelegenheid treffen van in die overeenkomst opgenomen ingrijpende voorzieningen en
e.
is dat taxatierapport op het tijdstip van ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden.

2

Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit, is het:

a.
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs;
b.
register van het Royal Institute of Chartered Surveyors;
c.
register van de Stichting Certificering VBO Makelaars; of
d.
register van de Stichting VastgoedCert.

Artikel 10

De combinatie van bedingen, bedoeld in artikel 23, eerste lid, onderdeel b, van het besluit, maakt deel uit van de ontwerpkoopovereenkomst en omvat:

a.
het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en
b.
het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit genoemde bedrag, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht, bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:
1. 1°.
  1,5 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die natuurlijke persoon heeft betaald, en
2. 2°.
  50 is, indien de toepassing van onderdeel 1° tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.

Artikel 11

1

Ten behoeve van het vaststellen van het huishoudinkomen, bedoeld in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit, legt de beoogde verkrijger van de woongelegenheid aan de toegelaten instelling over:

a.
een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en
b.
gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

2

De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

3

De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.

4

Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

a.
die verklaring en
b.
indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:
1. 1°.
  een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
2. 2°.
  hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

5

Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vierde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

6

Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.

Artikel 12

1

In geval van vervreemding door een toegelaten instelling van een woongelegenheid als bedoeld in artikel 25, tweede lid, onderdeel b, aanhef, van het besluit aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling kan de prijs waartegen deze wordt vervreemd overeenkomstig artikel 26, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, van het besluit lager zijn dan 75% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde.

2

Indien de toegelaten instelling voornemens is een woongelegenheid overeenkomstig het eerste lid te vervreemden, gaat het verzoek om de goedkeuring, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, van die vervreemding vergezeld van de huurprijs van die woongelegenheid.

§ 3 De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

Artikel 13

(gereserveerd)

Artikel 14

De nadere voorschriften, bedoeld in artikel 31, vierde lid, van het besluit, zijn opgenomen in bijlage 2 bij deze regeling.

Artikel 15

(gereserveerd)

Artikel 16

(gereserveerd)

Artikel 17

(gereserveerd)

Hoofdstuk III Werkzaamheden van toegelaten instellingen

Afdeling 1 Relatie met de gemeente

§ 1 Uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid

Artikel 18

(gereserveerd)

Artikel 19

Het overzicht, bedoeld in artikel 44a, eerste lid, onderdeel a, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het in bijlage 5 bij deze regeling opgenomen model.

§ 2 Goedkeuring van werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang

Artikel 20

1

Het rendement op de werkzaamheden, bedoeld in artikel 44c, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de wet, is ten minste:

a.
voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van voor verhuur bestemde gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de verhuur van die gebouwen over de eerste 12 maanden dat zij worden verhuurd door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 0,055 bedraagt en
b.
voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van andere gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de vervreemding van die gebouwen door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 1,05 bedraagt.

2

Er zijn bij het verrichten van werkzaamheden als bedoeld in artikel 44c, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de wet voldoende financiële middelen beschikbaar om andere werkzaamheden te verrichten die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, indien:

a.
de rentedekkingsgraad van de niet-daeb-tak ten minste 1,4 bedraagt en
b.
de schulden van de niet-daeb-tak niet hoger zijn dan 50% van de WOZ-waarde van de in de niet-daeb-tak ondergebrachte onroerende zaken.

§ 3 Het gebied van de volkshuisvesting

Artikel 21

Aan artikel 49, tweede lid, onderdeel a, van het besluit wordt voldaan, indien de huurprijs, herleid tot een bedrag per jaar, tegen welke de toegelaten instelling blijkens het verzoek, bedoeld in artikel 49, tweede lid, aanhef, van het besluit, voornemens is de basisschool of het centrum voor jeugd en gezin te verhuren ten minste 6,25% bedraagt van de blijkens dat verzoek geraamde kosten van het bouwen van die basisschool of dat centrum.

Afdeling 2 Diensten van algemeen economisch belang

Artikel 22

1

De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:

a.
een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en
b.
gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

2

De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

3

Het eerste lid, aanhef en onderdeel b, is niet van toepassing:

a.
indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014;
b.
indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend, en ten hoogste twee, personen zijn die studiefinanciering op grond van de Wet studiefinanciering 2000 ontvangen, en degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken bewijzen daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd;
c.
indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet zijn overgelegd, en
d.
in geval van huisvesting op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het besluit: indien degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken dat indicatiebesluit aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd.

4

De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vijfde en zesde lid:

a.
in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid, onderdeel a: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers, of
b.
in geval van andere personen dan zodanige vreemdelingen: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.

5

Voor zover gegevens als bedoeld in het vierde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

a.
die verklaring en
b.
indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:
1. 1°.
  een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
2. 2°.
  hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

6

Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vijfde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

7

In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel 48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.

8

De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het zevende lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:

a.
het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;
b.
de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;
c.
een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en
d.
gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

9

Aan het eerste lid, onderdeel b, en het achtste lid, onderdeel d, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling. Artikel 55, negende lid, tweede en derde volzin, van het besluit is van overeenkomstige toepassing.

Afdeling 3 Administratieve scheiding en vermogensscheiding

§ 1 Voorschriften in geval van het niet verplicht zijn van de vermogensscheiding (gereserveerd)

Artikel 23

(gereserveerd)

§ 2 Nadere voorschriften omtrent het voorstel voor administratieve scheiding

Artikel 24

Voor toepassing van het bepaalde in artikel 65, eerste tot en met derde lid, van het besluit, wordt als wijk of buurt elk deel van de gemeente beschouwd, waarvan de postcode dezelfde cijfers bevat.

§ 3 Inrichting van en geldstromen tussen de daeb-tak en de niet-daeb-tak (gereserveerd)

Artikel 25

(gereserveerd)

Artikel 26

(gereserveerd)

Artikel 27

(gereserveerd)

Artikel 28

(gereserveerd)

§ 4 Goedkeuring van de administratieve scheiding

Artikel 29

Tot de inlichtingen, bedoeld in artikel 73, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 75, tweede lid, van het besluit.

Artikel 30

(gereserveerd)

Artikel 31

(gereserveerd)

Artikel 32

(gereserveerd)

§ 5 Overdracht van daeb-werkzaamheden binnen de toegelaten instelling (gereserveerd)

Artikel 33

(gereserveerd)

Afdeling 4 Juridische scheiding

§ 1 Inrichting van de woningvennootschap en geldstromen tussen de toegelaten instelling en de woningvennootschap (gereserveerd)

Artikel 34

(gereserveerd)

Artikel 35

(gereserveerd)

§ 2 Goedkeuring van de juridische scheiding

Artikel 36

Tot de inlichtingen, bedoeld in artikel 84, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 86, tweede lid, van het besluit.

Artikel 37

(gereserveerd)

Artikel 38

(gereserveerd)

Artikel 39

(gereserveerd)

Afdeling 5 Verdere bepalingen

§ 1 Huursom

Artikel 40

Het percentage, bedoeld in artikel 54, eerste lid, van de wet, is het basishuurverhogingspercentage, bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

§ 2 Financieel beheer

Artikel 41

1

Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van beleggingen ten minste:

a.
het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;
b.
de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;
c.
de mogelijke looptijden van de beleggingen;
d.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet voor het voldoen aan hun lopende financiële verplichtingen benodigde middelen beleggen;
e.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die:
1. 1°.
  gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch en
2. 2°.
  voor zichzelf en voor de door hen uitgegeven waardepapieren kunnen aantonen dat ze ten minste over een AA-minusrating beschikken, afgegeven door ten minste twee van de in onderdeel 1° genoemde ratingbureaus, of, uitsluitend indien de middelen worden uitgezet voor een periode van minder dan drie maanden, voor zichzelf en voor de door hen uitgegeven waardepapieren kunnen aantonen dat ze ten minste over een A-rating beschikken, afgegeven door ten minste twee van die ratingbureaus;
f.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg of de hoofdsom beschikbaar komt;
g.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen in waardepapieren van financiële ondernemingen, luidend in euro’s;
h.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in aandelen en achtergesteld papier;
i.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor ten hoogste vijf jaar uitzetten;
j.
de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;
k.
de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk wordt aangehouden en
l.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.

2

Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht op het zo spoedig mogelijk beëindigen van die beleggingen.

3

De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde beëindigen van beleggingen.

Artikel 42

(gereserveerd)

Artikel 43

De modellen, bedoeld in artikel 107, tweede lid, onderdelen b en c, van het besluit, zijn de modellen, opgenomen in de bijlagen 6 en 7 bij deze regeling.

Hoofdstuk IV Overgangs- en slotbepalingen

§ 1 Overgangsbepalingen

Artikel 44

1

De Regeling vervreemdingen woongelegenheden wordt ingetrokken.

2

De Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt ingetrokken.

Artikel 45

1

De Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting worden ingetrokken.

2

Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financiële derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.

3

De in het eerste lid genoemde beleidsregels blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd.

Artikel 46

1

De Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting worden ingetrokken.

2

Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te beëindigen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde beëindiging.

3

De in het eerste lid genoemde beleidsregels blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd.

§ 2 Slotbepalingen

Artikel 47

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2015.

Artikel 48

Deze regeling wordt aangehaald als: Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Bijlage 1 bij de artikelen 11, zesde lid, en 22, negende lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Toelichting:

Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 22, eerste lid, onder b van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Schema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.

Schema B. moet worden toegepast indien Belastingdienst gegevens ontbreken.

De inkomenstoets voor de DAEB-toewijzingen dient per 1 juli 2015 te worden toegepast. Per uiterlijk 1 januari 2016 zal ook de inkomenstoetsing voor de passende toewijzing voor de huurtoeslag moeten gaan plaatsvinden. Vanaf die laatste datum kunnen de beide inkomenstoetsen in één administratieve handeling worden uitgevoerd.

De uitkomst van de inkomenstoetsing voor de DAEB bepaalt tot welk toewijzingssegment de toewijzing wordt gerekend: de 80% voor de doelgroep, de 10% voor de middeninkomens of de 10% vrije toewijzingsruimte.

De eisen die gesteld worden aan de over te leggen documentatie zijn neergelegd in het hiervoor genoemde artikel en de toelichting daarop. Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een IBRI (Inkomenverklaring o.b.v. de Basisregistratie Inkomens) of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).

Ter bepaling van het huishoudinkomen worden de verzamelinkomens uit het jaar 2014 respectievelijk 2013 geïndexeerd met index I1 (=1,0067) resp. index I2 (=1,0199). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet op de gemiddelde inkomensstijging in 2014, respectievelijk 2013.

De hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeriële regeling gepubliceerd.

• Toetsing huishoudinkomen op basis van IBRI verklaring/aanslag IB

Bepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en evt. medebewoners m.u.v. kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen moet worden getoetst. * (zie uitzonderingen)

Toets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of IBRI-inkomenverklaring. ** (zie uitzonderingen)

↓

Huishoudinkomen =

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2014 x 1,0067, of

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2013 x 1,0199

↓

Bepaal of het huishoudinkomen:

– lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens van € 34.911 (in 2015);

– hoger is dan de inkomensgrens van € 34.911 (in 2015), maar lager of gelijk is aan de tijdelijk hogere inkomensgrens van € 38.950 (in 2015);

– hoger is dan de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 38.950 (in 2015).

Uitzonderingen:

*
Geen inkomenstoets is vereist voor:
1. i.
  statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);
2. ii.
  woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort volstaat);
3. iii.
  uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);
4. iv.
  woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 34.911 recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).
**
Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:
1. i.
  woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;
2. ii.
  woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen.

• Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Toets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring en onderliggende bewijsstukken

↓

Woningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring dient minimaal de volgende elementen te bevatten:

• In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering (bijv. andere baan, pensioen, ontslag)

• De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op:

– inkomen uit arbeid

– inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de IBRI verklaring of naar de aanslag IB.

– vakantiegeld (ja/nee, hoogte)

– evt. 13^e maand

– evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten

↓

Controleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde bescheiden:

1. Jaaropgaven werkgever(s)/uitkeringsinstanties 2014:

Huishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als ‘fiscaal loon’, ‘loonheffing loon’, ‘LH-loon’, ‘heffingsloon’ of ‘loon voor loonbelasting/premies’) x 1,0067

2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende):

Stap 1:

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald)

– NB Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken van de woningzoekende verlangen.

Stap 2:

Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08

3. Bij inkomen uit onderneming of freelance: het belastbaar jaarinkomen bestaat uit de omzet minus bedrijfskosten (=winst).

Voor het jaar 2014 kan dit vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij de winst vermenigvuldigd dient te worden met 1,0067. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.

↓

Zie voor inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen bij laatste stap van toetsingsschema A.

Bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

Vooraf

Dit waarderingshandboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Hiermee is nadere uitwerking gegeven aan de wettelijke verplichting op basis van de herziene Woningwet om het vastgoed in exploitatie op marktwaarde verhuurd te waarderen.

Invoering van de marktwaarde verhuurd voor de jaarrekening is voor veel toegelaten instellingen ingrijpend en vergt een grote omslag in de wijze waarop het waarderingsproces wordt uitgevoerd. Een aantal toegelaten instellingen heeft deze stap al eerder gezet. Voor een groot deel van de toegelaten instellingen vormt de waardering op marktwaarde verhuurd onbekend terrein. Dit waarderingshandboek beoogt deze toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde verhuurd te komen. Daarnaast levert dit handboek ook een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

Dit waarderingshandboek is in opdracht van de minister voor Wonen en Rijksdienst opgesteld door Ortec Finance en vormt een vervolg een eerdere aanzet daartoe in opdracht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Deze versie sluit aan bij de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Verder is een belangrijk verschil dat aan deze versie meer marktinformatie ten grondslag ligt, die gebruikt is om te borgen dat de modelmatige waardering van dit handboek aansluit bij de markt. Onder meer is gebruik gemaakt van de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die in 2014 op marktwaarde hebben gewaardeerd, om de uitkomsten van de waarderingen op basis van dit handboek te valideren aan de hand van de waarderingen van de betreffende toegelaten instellingen.

Bij de totstandkoming van dit handboek zijn voorts met veel relevante partijen gesprekken gevoerd. Opmerkingen en aanvullingen op de eerdere aanzet en op de conceptversies van dit handboek zijn daarbij besproken. Verder is er een breed opgezette klankbordbijeenkomst en een afzonderlijke bijeenkomst met de in de sector actieve controlerende accountants geweest. Bij de gesprekken en de bijeenkomsten is gebleken dat er een breed draagvlak is voor de gekozen aanpak in dit handboek. De verbetersuggesties die daarbij ook zijn aangedragen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

Het vastgoed dat door toegelaten instellingen ten behoeve van de jaarrekening dient te worden gewaardeerd, is heel divers: woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Niet voor alle categorieën vastgoed is de beschikbare marktinformatie momenteel in voldoende mate voorhanden. Dit is met name voor intramuraal zorgvastgoed het geval. Door meer marktinformatie te verzamelen en beschikbaar te krijgen voor de onderbouwing van de waardering, kan de kwaliteit van de waarderingen worden verbeterd.

De waardering op basis van dit handboek heeft 31 december 2014 als peildatum.

Inleiding

Juridisch kader

In de nieuwe Woningwet, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 29 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar;

–
Woongelegenheden
–
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
–
Parkeervoorzieningen
–
Intramuraal zorgvastgoed

Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen.

De verplichting om het vastgoed in exploitatie op marktwaarde te waarderen gaat in met de jaarrekening over 2016. Daaraan voorafgaand zal de Autoriteit woningcorporaties over verslagjaar 2015 separaat de marktwaarde van het vastgoed opvragen bij de toegelaten instellingen.

Algemene uitgangspunten

Dit Waarderingshandboek geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV2015 met betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan de grote groep toegelaten instellingen die nog geen ervaring met marktwaarde heeft. Het levert daarmee een bijdrage aan de beperking van de administratieve lasten. Gebruik van het handboek wordt bij ministeriële regeling voorgeschreven. Het fungeert daarmee als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB tak dienen te worden opgesteld. Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

–
De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.
–
Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
–
Bij de toepassing van de basisversie van het Waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
–
Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full versie. Deze ruimte dient voldoende groot te zijn om zo de gewenste nauwkeurigheid te bereiken, die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast.
–
Als een toegelaten instellingen maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur handelt daarbij in overeenstemming met de gangbare beroeps- en gedragsregels. Het taxatiedossier waarin de aanpassingen zijn onderbouwd en vastgelegd, is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Tot slot

Dit Waarderingshandboek heeft als peildatum 31 december 2014.

Nadere kaderstelling

Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit Waarderingshandboek heeft tot doel een marktwaarde waardering van het vastgoed op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op portefeuilleniveau dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wel een goed beeld geeft, maar dat er mogelijk complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit waarderingsprotocol biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

Er worden in dit Waarderingshandboek derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

–
De basisversie
–
De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast.

Typen vastgoed

In dit handboek worden verschillen typen vastgoed onderscheiden, te weten:

1.
Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).
2.
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG).
3.
Parkeervoorzieningen: parkeerplaatsen en garageboxen.
4.
Intramuraal zorgvastgoed.

Voor de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van verschillende waarderingsmodellen.

Marktwaarde en markthuur

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’¹

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘Het geschatte bedrag waarvoor het object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.’²

Waarderingsmethodiek

Er zijn verschillende mogelijkheden om de waardering van het vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningsector³, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Ook ten aanzien van deze methode volgt het handboek de internationale definities.⁴ Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd over een periode van 15 jaar.

Waarderingscomplex

Bij de waardering op marktwaarde is een specifieke complexindeling van toepassing. Een waarderingcomplex bestaat in principe uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type, bouwjaar, locatie en wel/niet gereguleerd. Daarnaast is een waarderingscomplex als eenheid aan een derde in verhuurde staat te verkopen.

De waardering van een waarderingscomplex is opgebouwd uit de waardering van de afzonderlijke verhuureenheden van het complex. De waarde van een waarderingscomplex is daarmee de som van de waarden van de verhuureenheden in het waarderingscomplex.

Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt daar waar van toepassing is, plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario.

Het doorexploiteerscenario gaat ervan uit dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt er rekening mee gehouden dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van enerzijds de markthuur of anderzijds de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt er vanuit gegaan dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden dus niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom opgenomen. Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de definitieve waarde in het uitpondscenario te komen.

Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Macro-economische parameters

Om de te verwachte kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

Prijsinflatie

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

–
De contracthuur, exclusief de boveninflatoire opslag.
–
De maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingstelsel.
–
De markthuur.
–
De belastingen en verzekeringen.

Voor 2014 en 2015 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB).

Tabel 1 prijsinflatie

	2014	2015	2016	2017 e.v.
Prijsinflatie	1,00%	1,00%	2,00%	2,00%

Loonstijging

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten, exclusief de zakelijke lasten.

Voor 2015 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB). Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was, wat ook aansluit bij voorspellingen van het CPB en de ECB voor de arbeidsproductiviteitsgroei. De loonstijging vanaf 2016 is dan gelijk aan de prijsinflatie plus 0,5%.

Tabel 2 loonstijging

	2014	2015	2016	2017 e.v.
Loonstijging	–	1,25%	2,50%	2,50%

Bouwkostenstijging

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten en de verouderingskosten.

Voor de veronderstelde bouwkostenstijging wordt aangesloten bij de loonstijging. Zoals beschreven, wordt deze stijging voor 2015 ontleend aan de meest recente prognose van het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode geldt dat een bouwkostenstijging van 2,5% wordt gehanteerd.

Tabel 3 bouwkostenstijging

	2014	2015	2016	2017 e.v.
Bouwkostenstijging	–	1,25%	2,50%	2,50%

Leegwaardestijging

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2013 en 2014 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen. Vanaf 2015 is verondersteld dat de leegwaardestijging in 3 jaar geleidelijk uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie.

Tabel 4 leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)

	2013	2014	2015	2016	2017 e.v.
Groningen	–4,3%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%
Friesland	–3,6%	–0,1%	0,6%	1,3%	2,0%
Drenthe	–2,7%	0,1%	0,7%	1,4%	2,0%
Overijssel	–2,8%	0,6%	1,1%	1,5%	2,0%
Flevoland	–2,2%	1,6%	1,7%	1,9%	2,0%
Gelderland	–4,0%	1,6%	1,7%	1,9%	2,0%
Utrecht	–2,4%	3,8%	3,2%	2,6%	2,0%
Noord-Holland	–2,6%	4,5%	3,7%	2,8%	2,0%
Zuid-Holland	–2,2%	2,4%	2,3%	2,1%	2,0%
Zeeland	–1,7%	–0,4%	0,4%	1,2%	2,0%
Noord-Brabant	–3,4%	1,9%	1,9%	2,0%	2,0%
Limburg	–2,8%	1,9%	1,9%	2,0%	2,0%
Amsterdam	0,0%	9,1%	6,7%	4,4%	2,0%
’s-Gravenhage	–0,4%	3,1%	2,8%	2,4%	2,0%
Rotterdam	–1,7%	2,7%	2,5%	2,2%	2,0%
Utrecht	–1,2%	5,5%	4,3%	3,2%	2,0%

Nederland	–2,9%	2,3%	2,2%	2,1%	2,0%

Woongelegenheden

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van woongelegenheden uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt gebruik gemaakt van modelparameters. De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel, respectievelijk handreiking.

Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5 objectgegevens voor woongelegenheden

Objectgegevens	Omschrijving
1. Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
Mutatiekans	Gemiddelde mutatiekans van het complex over de periode 2010–2014.
Aangebroken complex	Van het complex zijn al afzonderlijke verhuureenheden verkocht.
Gesplitst complex	Wel of niet gesplitst complex voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden.
Mate van verkoop belemmering	Het percentage maximaal verkoopbare verhuureenheden.
2. Verhuureenheid
Id verhuureenheid	Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
Postcode	Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
Type verhuureenheid	Type verhuureenheid naar EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal).
Zelfstandige verhuureenheid	Wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.
Gereguleerde verhuureenheid	Wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.
Bouwjaar	Bouwjaar van de verhuureenheid.
Oppervlakte	Gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid.
WWS-punten	Aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.
Leegstand	Wel of geen leegstand bij de verhuureenheid.
Actuele contracthuur	Overeengekomen kale huur (maandhuur per contract) van de verhuureenheid per peildatum 31-12-2014.
WOZ-waarde	WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2014, met peildatum 01-01-2013.
Achterstallig onderhoud	Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose van de van de toegelaten instelling.
Bedrag achterstallig onderhoud	Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud verholpen kan worden.
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.
Erfpachtcanon	Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een bedrag per jaar.
Einddatum erfpachtcontract	Indien van toepassing, per verhuureenheid de einddatum van het erfpachtcontract.
Afkoopbedrag erfpacht	Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.

Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

Leegwaarde

De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een woongelegenheid zich voordoet. De leegwaarde is de verkoopprijs op basis van kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde van de verhuureenheden wordt in de basisversie gelijk gesteld aan de WOZ-waarde. Aangenomen is dat de peildatum van de beschikbare WOZ-waarde 1 januari 2013 is. Deze WOZ-waarde dient met de leegwaardestijging van 2013 en die van 2014 te worden geïndexeerd om een leegwaarde te krijgen op peildatum 31 december 2014.

Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden enkele waarderingsficties toegepast, waaronder de veronderstelling dat sprake is van eigen grond. De kasstromen die samenhangen met de toekomstige erfpachtverplichtingen worden zowel bij het doorexploiteerscenario als het uitpondscenario apart inzichtelijk gemaakt. Om die reden hangt de leegwaarde rechtstreeks samen met de WOZ-waarde en heeft de leegwaarde ook de fictie alsof de woning op eigen grond staat.

Markthuur van woningen

De markthuur is de (kale) huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd.

Op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand in 2013 en 2014, is de markthuur in procenten van de leegwaarde geschat op peildatum 31 december 2014. De hoogte van de markthuur is daarbij afhankelijk van de volgende woningkenmerken:

–
Leegwaarde ingedeeld in 16 klassen
–
Bouwjaar ingedeeld in 6 bouwjaarklassen
–
Woningtype ingedeeld in 2 typen
–
Oppervlakte (GBO) ingedeeld in 6 klassen
–
COROP-gebied met 40 gebieden

Bij de schatting is gebruik gemaakt van een referentiewoning. De keuze voor de referentiewoning heeft geen invloed op de hoogte van de markthuur van de andere woningen. Onderstaande tabel geeft de kenmerken van de referentiewoning weer.

Tabel 6 referentiewoning

Kenmerk	Klasse
Leegwaarde	> 175.000 ≤ 200.000
Bouwjaar	≥ 1990
Woningtype	MGW
Oppervlakte	≥ 100 ≤ 149
COROP gebied	Agglomeratie ’s-Gravenhage

De markthuur voor deze referentiewoning bedraagt 6,18% van de leegwaarde. Onderstaande tabellen geven de afzonderlijke effecten op het markthuurpercentage weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door de afzonderlijke effecten op te tellen bij de markthuur van de referentiewoning, resulteert de markthuur in procenten van de leegwaarde voor de andere woningen. Er wordt verder een bovengrens van 10% en een ondergrens van 3,25% gehanteerd.

Tabel 7 effect leegwaardeklasse

Leegwaardeklasse	Effect	Leegwaardeklasse	Effect
< 50.000	0,00%	> 225.000 ≤ 250.000	–0,48%
> 50.000 ≤ 75.000	3,23%	> 250.000 ≤ 275.000	–0,67%
> 75.000 ≤ 100.000	2,35%	> 275.000 ≤ 300.000	–0,68%
> 100.000 ≤ 125.000	1,55%	> 300.000 ≤ 350.000	–0,94%
> 125.000 ≤ 150.000	0,94%	> 350.000 ≤ 400.000	–1,07%
> 150.000 ≤ 175.000	0,44%	> 400.000 ≤ 450.000	–1,10%
> 175.000 ≤ 200.000	0,00%	> 450.000 ≤ 500.000	–1,22%
> 200.000 ≤ 225.000	–0,30%	> 500.000	–1,70%

Tabel 8 effect bouwperiode

Bouwperiode	Effect	Bouwperiode	Effect
< 1900	0,68%	≥ 1940 < 1970	0,21%
≥ 1900 < 1920	0,66%	≥ 1970 < 1990	–0,05%
≥ 1920 < 1940	0,38%	≥ 1990	0,00%

Tabel 9 effect woningtype

Woningtype	Effect	Woningtype	Effect
EGW	–0,35%	MGW	0,00%

Tabel 10 effect oppervlakteklasse

Oppervlakteklasse	Effect	Oppervlakteklasse	Effect
< 40	–0,65%	≥ 100 < 150	0,00%
≥ 40 < 70	–0,42%	≥ 150 < 200	0,72%
≥ 70 < 100	–0,26%	≥ 200	1,50%

Tabel 11 effect COROP-gebied

COROP-gebied¹	Effect	COROP-gebied	Effect
Oost-Groningen	–0,03%	Agglomeratie Haarlem	–0,21%
Delfzijl en omgeving	–0,29%	Zaanstreek	–0,31%
Overig Groningen	–0,29%	Groot-Amsterdam	0,20%
Noord-Friesland	–0,26%	Het Gooi en Vechtstreek	–0,13%
Zuidwest-Friesland	–0,55%	Aggl. Leiden en Bollenstreek	–0,29%
Zuidoost-Friesland	–0,55%	Agglomeratie ’s-Gravenhage	0,00%
Noord-Drenthe	–0,56%	Delft en Westland	–0,37%
Zuidoost-Drenthe	–0,13%	Oost-Zuid-Holland	–0,65%
Zuidwest-Drenthe	–0,70%	Groot-Rijnmond	0,09%
Noord-Overijssel	–0,76%	Zuidoost-Zuid-Holland	–0,52%
Zuidwest-Overijssel	–0,49%	Zeeuws-Vlaanderen	–0,49%
Twente	–0,49%	Overig Zeeland	–0,49%
Veluwe	–0,75%	West-Noord-Brabant	–0,32%
Achterhoek	–0,82%	Midden-Noord-Brabant	–0,62%
Arnhem/Nijmegen	–0,47%	Noordoost-Noord-Brabant	–0,64%
Zuidwest-Gelderland	–0,76%	Zuidoost-Noord-Brabant	–0,27%
Utrecht	–0,45%	Noord-Limburg	–0,24%
Kop van Noord-Holland	–0,58%	Midden-Limburg	–0,84%
Alkmaar en omgeving	–0,51%	Zuid-Limburg	–0,15%
IJmond	–0,59%	Flevoland	0,02%

¹ COROP-gebieden zoals door het CBS gedefinieerd.

Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

Voor studenteenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijk gesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel.

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-onderhoud, mutatieonderhoud en achterstallig onderhoud. Daarnaast bestaan de exploitatiekosten uit beheerkosten, belastingen en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

Instandhoudingonderhoud

Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De hoogte van de kosten voor het instandhoudingonderhoud is afhankelijk van twee kenmerken van de verhuureenheid:

–
Bouwjaar ingedeeld in 5 klassen.
–
Type verhuureenheid ingedeeld in 4 typen.

De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 12 kosten voor instandhoudingonderhoud naar type en bouwperiode

	Instandhoudingonderhoud naar type en bouwjaar
Type	Bouwjaar
	< 1960	1960–1974	1975–1989	1990–2004	≥ 2005
EGW	970	1.000	900	905	915
MGW	955	985	900	890	900
Studenten-eenheid	400	400	400	400	400
Zorgeenheid (extramuraal)	860	890	730	795	805

Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud doet zich voor bij het verhuizen van de huurder. De hoogte van de kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor het mutatieonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in de onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 13 mutatieonderhoud

Type	Mutatieonderhoud
EGW	850
MGW	600
Studenteneenheid	550
Zorgeenheid (extramuraal)	550

Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Het gaat dan met name om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde, c.q. leegwaarde. Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd.

De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instellingen de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 14 beheerkosten naar type

Type	Beheerkosten
EGW	415
MGW	420
Studenteneenheid	345
Zorgeenheid (extramuraal)	425

Belastingen en verzekeringen

Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuureenheid genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013, inclusief 21% BTW.

Tabel 15 belastingen en verzekeringen

	Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen	0,27% van de WOZ-waarde

Verhuurderheffing

Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. Het betreft de voor het betreffende kalenderjaar van toepassing zijnde WOZ-waarde, met een peildatum van een jaar eerder. De WOZ-waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.

De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woningen met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer opgenomen. De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 16 verhuurderheffing

	2015	2016	2017 e.v.
Tarief WOZ	0,449%	0,491%	0,536%

Huurstijging

Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Daarnaast is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging.

Boveninflatoire huurverhoging

De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Er wordt om die reden voor een korte periode met een beperkte boveninflatoire opslag van 1,0% gerekend. Hierbij is verondersteld dat door de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt, worden benut. Verder is van belang dat de opslag zodanig wordt toegepast, dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt.

Tabel 17 opslag jaarlijkse huurverhoging boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden

	2015	2016	2017	2018 e.v.
Zelfstandige eenheden	1,0%	1,0%	1,0%	0,0%
Onzelfstandige eenheden	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Huursprong bij mutatie

In het doorexploiteerscenario gaat de huur bij mutatie naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woning bij mutatie is te liberaliseren. Hierbij is het volgende het geval:

–
Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel.
–
Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Bevriezing liberalisatiegrens

Voor de waardering is ook de te verwachten bevriezing van de liberalisatiegrens van belang. Hierdoor is het mogelijk dat de huur eerder de liberalisatiegrens overschrijdt. Als deze overschrijding aan het begin van het kalenderjaar het geval is, is geen verhuurderheffing meer verschuldigd. Dit heeft een positief effect op de waarde. De bevriezing van de liberalisatiegrens geldt voor de jaren 2016, 2017 en 2018.

Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar valt de huur die door wanbetaling, tijdelijke leegstand of anderszins niet is te incasseren. Structurele leegstand wordt hierin niet opgenomen. De huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Mutatiekans

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

–
Mutatiekans doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheid over de afgelopen vijf jaar (2010–2014).
–
Mutatiekans uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:
1. –
  Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2% op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
2. –
  Jaar 2 tot en met 5: Voor deze jaren geldt dat geen opslag, zodat de mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd.
3. –
  Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario.

Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

–
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordering van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 500 euro per te splitsen eenheid.
–
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd. In dit verband worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.

Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de woningen in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 18 verkoopkosten

	Verkoopkosten
Verkoopkosten	2,5% van de leegwaarde

Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger, sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en kosten contant worden gemaakt. In de basisversie wordt geen onderscheid gemaakt tussen de hoogte van de disconteringsvoet in het uitpondscenario ten opzichte van het doorexploiteerscenario. Met het herstel van de koopwoningmarkt, zijn er nu onvoldoende redenen om aan te nemen dat de te verwachten kasstromen in het ene scenario risicovoller zijn dan in het andere.

De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

1.
De risicovrije rentevoet.
2.
De vastgoedsector specifieke opslag.
3.
De opslag voor het object- en marktrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.

Tabel 19 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

	Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	1,76%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	4,90%¹

¹ De sectorspecifieke opslag is met 0,2%-punt verlaagd ten opzichte van de in 2014 door taxateurs toegepaste disconteringsvoet omdat in dit Waarderingshandboek de verhuurderheffing als een doorlopende kasstroom is opgenomen.

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

–
Bouwjaar ingedeeld in 5 klassen.
–
Type verhuureenheid ingedeeld in 4 typen.
–
Regio⁵ ingedeeld in 4 regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuureenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Onderstaande tabel geeft het referentieobject weer.

Tabel 20 referentieobject

Kenmerk	Klasse
Bouwperiode	< 1960
Type verhuureenheid	EGW
Regio	West

De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en de sectorspecifieke opslag voor vastgoed resulteert in een disconteringsvoet van 7,57% voor het referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag voor markt- en objectrisico van 0,91%.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid na te gaan wat effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 21 effect bouwperiode

Bouwperiode	Opslag
< 1960	0,00%
1960–1974	0,10%
1975–1989	–0,12%
1990–2004	–0,36%
≥ 2005	–0,65%

Tabel 22 effect type verhuureenheid

Type	Opslag
EGW	0,00%
MGW	0,19%
Studenteneenheid	–0,33%
Zorgeenheid (extramuraal)	–0,10%

Tabel 23 effect regio

Regio	Opslag
Noord	1,36%
Oost	0,62%
Zuid	0,64%
West	0,00%

Eindwaarde

De eindwaarde betreft de restwaarde van de verhuureenheden aan het einde van de DCF-periode. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf het 16^e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij de exit yield het geval is.

Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet ‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:

–
CW = (1 + g) / (d – g) * K

Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom uitgevoerd met de volgende aannamen:

–
K: de kasstroom in jaar 15.
–
g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
–
d: de disconteringsfactor.

Voorbeeld:

Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%) / (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.

Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat woningen worden verkocht op basis van een mutatiegraad ‘m’. Daarbij geldt dat de verkoopopbrengsten worden meegenomen in de bepaling van de eindwaarde. Hierdoor wordt de formule net iets complexer, namelijk:

–
CW = (1 + g’) / (d – g’) * K
–
met: g’ = g – m – (m * g); in veel gevallen zal g’ negatief zijn.

Hierbij gelden de volgende aannamen:

–
K: de kasstroom in jaar 15.
–
g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
–
d: de disconteringsfactor.
–
m: de mutatiegraad in jaar 15 van het betreffende complex of de betreffende verhuureenheid.

Voorbeeld:

Stel dat de prijsindex gelijk is aan 2% en dat de disconteringsfactor gelijk is aan 8%. Stel verder dat de mutatiegraad in jaar 15 voor uitponden gelijk is aan 4,9% en dat er in jaar 15 nog een huurstroom over is van € 4.000. Dan geldt dat de contante waarde van deze kasstroom gelijk is aan (1 + 2% – 4,9% – (2% * 4,9%)) / (8% – (2% – 4,9% – (2% * 4,9%))) * € 4.000 = € 35.279,87.

Daarbij geldt dat naast de bestaande kasstromen in het 15-jaars DCF-model, een aanvullende kasstroom wordt toegevoegd, waarmee het effect van de veroudering wordt berekend. Daarbij geldt dat de jaarlijkse verouderingskosten gelijk zijn aan 0,5% van de leegwaarde per 31 december 2014, geïndexeerd naar jaar 15 met de index voor de bouwkostenstijging.

Overdrachtskosten

Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Tabel 24 overdrachtskosten

	Overdrachtskosten
Belastingen	2%
Kosten	1%
Totale overdrachtskosten	3%

Overige punten

Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit impliceert dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) onroerend goed uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt gebruik gemaakt van modelparameters.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG en MOG wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG en MOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is een taxatie van dit type vastgoed verplicht.

Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG en MOG van de toegelaten instelling.

Tabel 25 objectgegevens BOG en MOG

Objectgegevens	Beschrijving
a) Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
b) Verhuureenheid
Id verhuurcontract	Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.
Postcode	Viercijferige postcode van het verhuurcontract.
Type verhuurcontract	Type verhuurcontract naar BOG en MOG.
Bouwjaar	Bouwjaar van het verhuurcontract.
Oppervlakte vvo	Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m² van het verhuurcontract.
Oppervlakte bvo	Verhuurbaar vloeroppervlak (bvo) in m² van de het verhuurcontract.
Ingangsdatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.
Einddatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.
Actuele contracthuur	Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract per peildatum 31-12-2014.
Markthuur	Markthuur per jaar in m² van het verhuurcontract.
Indicatie verlenging huurcontract	Wel of niet de verwachte verlenging van het verhuurcontract.
Herzieningshuur	Herzieningshuur per herzieningsdatum (bij geen huurdersmutatie).
Aantal maanden leegstand	Aantal maanden leegstand bij huurdersmutatie.
WOZ-waarde	WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013 kent.
Achterstallig onderhoud	Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.
Achterstallig onderhoud bedrag	Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud verholpen kan worden.
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij het verhuurcontract, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.
Erfpachtcanon	Indien van toepassing, erfpachtcanon van het verhuurcontract, een vast bedrag per m².
Einddatum erfpachtcontract	Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract per verhuurcontract.
Afkoopbedrag erfpacht	Indien van toepassing, het bedrag per m² dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.

Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

Markthuren

De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de corporatie per jaar in m² van het contract als objectgegeven opgegeven.

Huurinkomsten en huurstijging

De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:

1.
Het huidige huurcontract wordt verlengd.
2.
Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
1. –
  Verlenging
  Bij verlenging van het huidige wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de herzieningshuur.
2. –
  Opzegging
  Indien aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, wordt er van uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om het verhuurde in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het verhuurcontract. Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m², inclusief 21% BTW.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.

Tabel 26 instandhoudingsonderhoud

	Instandhoudingsonderhoud
Instandhoudingsonderhoud	€ 5,– per m²

Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud doet zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij het mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen technisch onderhoud en kosten voor marketing.

Onder de technische mutatiekosten worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau (opnieuw) te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud.

Onder de mutatiekosten marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De technische mutatiekosten en de mutatiekosten marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet verlenging, van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.

Tabel 27 mutatieonderhoud

	Technisch	Marketing
Mutatieonderhoud	€ 10,– per m²	14% van de markt(jaar)huur

Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering van het verhuurde. Het gaat dan met name om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde. Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd.

De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het betreffende verhuurcontract.

Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 28 beheerkosten naar type

Type	Beheerkosten naar type
BOG	3% van de contracthuur
MOG	2% van de contracthuur

Belastingen en verzekeringen

Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd en zijn en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013.

Tabel 29 belastingen en verzekeringen

	Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen	0,32% van de WOZ-waarde

Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

1.
De risicovrije rentevoet.
2.
De vastgoedsector specifieke opslag.
3.
De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.

Tabel 30 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag

	Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	1,76%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	4,90%¹

¹ Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingenen komt overeen met de vastgoedsector specifieke opslag van woongelegenheden.

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

–
Bouwjaar ingedeeld in 5 bouwjaarklassen.
–
Type verhuurhuurcontract ingedeeld in 2 typen.
–
Regio ingedeeld in 4 regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft overigens geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Onderstaande tabel geeft het referentie-contract weer.

Tabel 31 referentie-contractvorm

Kenmerk	Klasse
Bouwperiode	< 1960
Type contractvorm	BOG
Regio	West

De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en de sectorspecifieke opslag voor vastgoed, resulteert in een disconteringsvoet van 9,19% voor het referentie-contract. Voor dit referentiecontract geldt derhalve een opslag voor het markt- en objectrisico van 2,53%.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 32 effect naar bouwperiode

Bouwperiode	Opslag
< 1960	0,00%
1960–1974	–0,28%
1975–1989	–0,09%
1990–2004	0,17%
≥ 2005	–0,25%

Tabel 33 effect naar type contractvorm

Type contractvorm	Opslag
BOG	0,00%
MOG	–0,10%

Tabel 34 effect naar regio

Regio	Opslag
Noord	–0,82%
Oost	–0,51%
Zuid	–0,49%
West	0,00%

Eindwaarde

De eindwaarde betreft de restwaarde van de verhuurcontracten aan het einde van de DCF-periode. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf het 16^e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij de exit yield het geval is.

Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet ‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:

–
CW = (1 + g) / (d – g) * K

Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom uitgevoerd met de volgende aannamen:

–
K: de kasstroom in jaar 15.
–
g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
–
d: de disconteringsfactor.

Voorbeeld:

Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%) / (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.

Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van het verhuurcontract.

Tabel 35 overdrachtskosten

	Overdrachtskosten
Belastingen	6%
Kosten	1%
Totale overdrachtskosten	7%

Overige punten

Bij BOG en MOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

Parkeervoorzieningen

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van parkeerplaatsen en garageboxen is ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een sterk vereenvoudigd rekenmodel gebruikt. Onder meer wordt gewerkt met een apart uitpondscenario dat specifiek is toegespitst op parkeergelegenheden.

Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voorparkeervoorzieningen van de toegelaten instelling.

Tabel 36 objectgegevens parkeervoorzieningen

Objectgegevens	Beschrijving
a) Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
b) Verhuureenheid
Id verhuureenheid	Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
Postcode	Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
Type verhuureenheid	Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.
Bouwjaar	Bouwjaar van de verhuureenheid.
Leegstand	Wel of geen leegstand bij de verhuureenheid.
Actuele contracthuur	Overeengekomen huur (maandhuur per contract) van de verhuureenheid per peildatum 31-12-2014.
WOZ-waarde	WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013 kent.
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.
Erfpachtcanon per jaar	Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een vast bedrag per jaar.
Einddatum erfpachtcontract	Indien van toepassing, wordt per verhuureenheid de einddatum van het erfpachtcontract opgenomen.
Afkoopbedrag erfpacht	Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.

Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

Leegwaarde

De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een parkeergelegenheid zich voordoet. De leegwaarde is de verkoopprijs kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde van de parkeergelegenheden wordt in de basisversie gelijk gesteld aan de WOZ-waarde. Aangenomen is dat de peildatum van de beschikbare WOZ-waarde 1 januari 2013 is. Deze WOZ-waarde dient met de leegwaardestijging van 2013 en die van 2014 te worden geïndexeerd om een waarde te krijgen op peildatum 31 december 2014.

Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden enkele waarderingsficties toegepast, waaronder de veronderstelling dat sprake is van eigen grond. De kasstromen die samenhangen met de toekomstige erfpachtverplichtingen worden zowel bij het doorexploiteerscenario als het uitpondscenario apart inzichtelijk gemaakt. Om die reden hangt de leegwaarde rechtstreeks samen met de WOZ-waarde en heeft de leegwaarde ook de fictie alsof de woning op eigen grond staat.

Markthuren

De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd.

Voor parkeervoorzieningen wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele contracthuur.

Huurinkomsten en huurstijging

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

Instandhoudingonderhoud

Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de parkeervoorzieningen wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 37 instandhoudingonderhoud

Type	Instandhoudingonderhoud
Parkeerplaats	€ 45,– per jaar
Garagebox	€ 152,– per jaar

Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeergelegenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 38 beheerkosten

Type	Beheerkosten
Parkeerplaats	€ 25,– per jaar
Garagebox	€ 35,– per jaar

Belastingen en verzekeringen

Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuureenheid genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 39 belastingen en verzekeringen

	Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen	0,27% van de WOZ-waarde

Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.

Tabel 40 verkoopkosten

Type	Verkoopkosten
Verkoopkosten	€ 500,–

Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de parkeergelegenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

–
De risicovrije rentevoet.
–
De vastgoedsector specifieke opslag.
–
De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.

Tabel 41 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag

	Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	1,76%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	4,90%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

–
Type verhuureenheid ingedeeld in 2 typen.
–
Regio ingedeeld in 4 regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de disconteringsvoet is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. Onderstaande tabel geeft het referentieobject weer.

Tabel 42 referentieobject

Kenmerk	Klasse
Type verhuureenheid	Parkeerplaats
Regio	West

De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en de sectorspecifieke opslag voor vastgoed resulteert in een disconteringsvoet van 7,32% voor het referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag voor het markt- en objectrisico van 0,66%.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per parkeergelegenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 43 effect naar type

Type	Opslag
Parkeerplaats	0,00%
Garagebox	0,08%

Tabel 44 effect naar regio

Regio	Opslag
Noord	0,47%
Oost	–0,17%
Zuid	–0,15%
West	0,00%

Eindwaarde

De eindwaarde betreft de restwaarde van de parkeergelegenheid aan het einde van de DCF-periode. Voor parkeergelegenheden geldt dat de eindwaarde alleen in het doorexploiteerscenario na de 15-jarige DCF-periode aan de orde is. In het uitpondscenario zijn immers alle parkeergelegenheden na 3 jaar verkocht. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf het 16^e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij de exit yield het geval is.

Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante waarde van een oneindige kasstroom K die jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet ‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:

–
CW = (1 + g) / (d – g) * K

Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom uitgevoerd met de volgende aannamen:

–
K: de kasstroom in jaar 15.
–
g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
–
d: de disconteringsfactor.

Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een eenheid.

Tabel 45 overdrachtskosten

	Overdrachtskosten
Belastingen	6%
Kosten	1%
Totale overdrachtskosten	7%

Overige punten

Bij parkeergelegenheden is sprake van een specifiek uitpondscenario. Dit is het geval omdat huurders van parkeergelegenheden niet dezelfde wettelijke bescherming kennen als huurders van woongelegenheden. Dit specifieke uitpondscenario houdt in dat de huurder nog twee jaar lang recht heeft om de parkeergelegenheid te huren, met na die twee één jaar ontruimingsbescherming, als de verhuurder besluit om over te gaan tot verkoop. Dit houdt dus in dat de verhuurder alle parkeergelegenheden kan uitponden, als bij aankoop het besluit wordt genomen om tot verkoop over te gaan. Doordat na jaar drie mogelijk alle eenheden zijn uitgepond, wordt in het uitpondscenario gewerkt met een DCF-periode van 3 jaar in plaats van 15 jaar.

Intramuraal zorgvastgoed

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van intramuraal zorgvastgoed uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt gebruik gemaakt van modelparameters.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van intramuraal zorgvastgoed, ligt hier het rekenmodel voor BOG en MOG aan ten grondslag. Ook nu wordt alleen gewerkt met een doorexploiteerscenario en geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario.

Intramuraal vastgoed is erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is een taxatie van dit type vastgoed verplicht.

Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor intramuraal zorgvastgoed van de toegelaten instelling.

Tabel 46 objectgegevens intramuraal zorgvastgoed

Objectgegevens	Beschrijving
• Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
• Verhuureenheid
Id verhuurcontract	Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.
Postcode	Viercijferige postcode van het verhuurcontract.
Bouwjaar	Bouwjaar van het verhuurcontract.
Oppervlakte vvo	Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m² van het verhuurcontract.
Oppervlakte bvo	Verhuurbaar vloeroppervlak (bvo) in m² van het verhuurcontract.
Ingangsdatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.
Einddatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.
Actuele contracthuur	Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract per peildatum 31-12-2014.
Markthuur	Markthuur per jaar in m² van het verhuurcontract.
Indicatie verlenging huurcontract	Wel of niet de verwachte verlenging van het verhuurcontract, met de indeling ja, nee
Herzieningshuur	Herzieningshuur per herzieningsdatum (bij geen huurdersmutatie).
Aantal maanden leegstand	Het aantal maanden leegstand bij huurdersmutatie.
WOZ-waarde	WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013 kent.
Achterstallig onderhoud	Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.
Achterstallig onderhoud bedrag	Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud verholpen kan worden.
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij het verhuurcontract, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.
Erfpachtcanon	Indien van toepassing, erfpachtcanon van het verhuurcontract, een vast bedrag per m².
Einddatum erfpachtcontract	Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract per verhuurcontract.
Afkoopbedrag erfpacht	Indien van toepassing, het bedrag per m² dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.

Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

Markthuren

De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de corporatie per jaar in m² van het contract als objectgegeven opgegeven.

Huurinkomsten en huurstijging

De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:

1.
Het huidige huurcontract wordt verlengd.
2.
Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

–
Verlenging
Bij verlenging van het huurcontract geldt dat nieuwe huur opgenomen op basis van de herzieningshuur.
–
Opzegging
Indien aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, wordt er van uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhouding-onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

Instandhoudingonderhoud

Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om het contract in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m², inclusief 21% BTW.

Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed.

Tabel 47 instandhoudingonderhoud

	Instandhoudingonderhoud
Instandhoudingonderhoud	€ 5,– per m²

Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud doet zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij het mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen technisch onderhoud en kosten voor marketing.

Onder de technische mutatiekosten worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om de verhuureenheid tegen het geldende marktwaardeniveau (opnieuw) te kunnen verhuren. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud.

Onder de mutatiekosten marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om de eenheid opnieuw te kunnen verhuren. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De technische mutatiekosten en de mutatiekosten marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging, van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed.

Tabel 48 mutatieonderhoud

	Technisch	Marketing
Mutatieonderhoud	€ 10,– per m²	14% van de markt(jaar)huur

Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering van de verhuureenheden. Het gaat dan vooral om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde. Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd.

De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen. De beheerkosten zijn 2,5% van de contracthuur. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Belastingen en verzekeringen

Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde peildatum 1 januari 2013. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 49 belastingen en verzekeringen

	Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen	0,32% van de WOZ-waarde

Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

1.
De risicovrije rentevoet
2.
De vastgoedsector specifieke opslag
3.
De opslag voor het markt- en objectrisico

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.

Tabel 50 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag

	Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	1,76%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	4,90%¹

¹ Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van corporaties en komt overeen met de vastgoedsector specifieke opslag van woongelegenheden.

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

–
Bouwperiode ingedeeld in 5 klassen.
–
Regio ingedeeld in 4 regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuureenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Onderstaande tabel geeft het referentieobject weer.

Tabel 51 referentieobject

Kenmerk	Klasse
Bouwperiode	< 1960
Regio	West

De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en de sectorspecifieke opslag voor vastgoed, resulteert in een disconteringsvoet van 9,19% voor dit referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag voor het markt- en objectrisico van 2,53%.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige contracten.

Tabel 52 effect naar bouwperiode

Bouwperiode	Opslag
< 1960	0,00%
1960–1974	–0,28%
1975–1989	–0,09%
1990–2004	0,17%
≥ 2005	–0,25%

Tabel 53 effect naar regio

Regio	Opslag
Noord	–0,82%
Oost	–0,51%
Zuid	–0,49%
West	0,00%

Eindwaarde

De eindwaarde betreft de restwaarde van de contractvormen aan het einde van de DCF-periode. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf het 16^e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij de exit yield het geval is.

Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet ‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:

–
CW = (1 + g) / (d – g) * K

Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom uitgevoerd met de volgende aannamen:

–
K: de kasstroom in jaar 15.
–
g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
–
d: de disconteringsfactor.

Voorbeeld:

Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%) / (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.

Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een eenheid.

Tabel 54 overdrachtskosten

	Overdrachtskosten
Belastingen	6%
Kosten	1%
Totale overdrachtskosten	7%

Overige punten

Bij intramuraal zorgvastgoed is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

Full versie

Naast de basisversie van het Waarderingshandboek heeft de corporatie ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het Waarderingshandboek. Woningcorporatie kiest er in dat geval voor om de toetsende rol van de taxateur een plaats te geven in het waarderingsproces. Dit levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering, maar leidt tegelijkertijd ook tot meer kosten. Verschillende typen opdrachten van de toegelaten instelling aan de taxateur zijn daarbij mogelijk, uiteenlopend van een taxatie van een enkel complex tot de taxatie van alle complexen.

Vrijheidsgraden

In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. De parameters en normen die mogen worden aangepast, zijn de markthuur, de leegwaarde(stijging), de bijzondere uitgangspunten, de disconteringsvoet, de mutatiekans en het onderhoud. Daarnaast geldt ook dat in bepaalde gevallen erfpacht mag worden aangepast. Het is mogelijk dat de toegelaten instelling de taxateur opdracht geeft op alle onderdelen te bezien of aanpassing gerechtvaardigd is, of de opdracht te beperken tot de toetsing van een of meer van de genoemde vrijheidsgraden.

Markthuur

In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur.

Leegwaarde(stijging)

De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. De leegwaardestijging is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de stijging van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om dan af te wijken van de veronderstelde leegwaardestijging.

Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden. Hierbij valt te denken aan beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om in die gevallen de externe taxateur in te schakelen. De taxateur kan dan het effect van de beklemmingen meenemen bij de taxatie. In de basisvariant is bij woningen overigens wel al rekening gehouden met de mate waarin in het uitpondscenario de woningen verkocht kunnen worden.

Disconteringsvoet

De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.

Mutatiekans

De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.

Erfpacht

Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het mogelijk met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.

Onderhoud

In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.

De inschakeling externe taxateur

De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De taxateur handelt daarbij in overeenstemming met de gangbare beroeps- en gedragsregels. Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De aanpassingen dienen te worden onderbouwd en in het taxatiedossier te worden vastgelegd. Dit taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Bijlage 3

(gereserveerd)

Bijlage 4

(gereserveerd)

Bijlage 5 bij artikel 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

HOOFDSTUK 1	ALGEMEEN
1.1	Toelichting
1.2	Algemene gegevens

HOOFDSTUK 2	ACTIVITEITEN
2.1	Projectoverzicht A. DAEB activiteiten
2.1	Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten
2.2	Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode
2.3	Prognose ontwikkeling bezit TI
2.4	niet van toepassing
2.5	Prognose informatie woongelegenheden TI per bezitsgemeente

HOOFDSTUK 3	FINANCIELE PROGNOSE
3.1	Kasstroomoverzicht
3.2	Toelichtingen kasstroomoverzicht
3.3	Balansprognose

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1. Algemeen

1.1 Toelichting

De toelichting maakt geen deel uit van de bijlage bij de ministeriële regeling, maar dient als helptekst van het opvraagprogramma.

1.2 Algemene gegevens

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.1 Projectoverzicht A. DAEB activiteiten per project (x € 1.000)

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.1 Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten per project (x € 1.000)

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.1 Projectoverzicht toelichting

(toelichting pull down menu's 2.1 niet invulbaar)

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.2 Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.3 Prognose ontwikkeling bezit TI enkelvoudig

overzicht aantallen huurwoongelegenheden en niet-woongelegenheden op corporatieniveau per jaar

Hoofdstuk 2. Activiteiten

2.5 Prognose informatie woongelegenheden TI enkelvoudig per bezitsgemeente

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.1 Kasstroomoverzicht TI enkelvoudig (in € 1.000)

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.2 Toelichtingen kasstroomoverzicht

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.2 Toelichtingen kasstroomoverzicht

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.2 Toelichtingen kasstroomoverzicht

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.3.1 Balansprognose activa (enkelvoudig t.i. (A) of geconsolideerd (B))

Hoofdstuk 3. Financiele prognose

3.3.1 Balansprognose passiva (enkelvoudig t.i. (A) of geconsolideerd (B))

Bijlage 6 bij art. 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Model voor de raamovereenkomst inzake het aantrekken van financiële derivaten

Raamomvereenkomst interest rate swaps

DEZE RAAMOVEREENKOMST is opgesteld op [•] tussen:

(1)	[•]	(‘Partij A’); en
(2)	[•]	(‘Partij B’).

OVERWEGENDE DAT

A.
Partij B een Nederlandse woningcorporatie is die ingevolge het bepaalde in de Woningwet onder toezicht staat.
B.
In de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is vastgelegd onder welke voorwaarden woningcorporaties een interest rate swap (‘IRS’) mogen aangaan.
C.
Deze raamovereenkomst (de ‘Overeenkomst’) regelt dat, in overeenstemming met de Regeling, Nederlands recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen Partij A en Partij B, en de toepasselijkheid van de Wet op het financieel Toezicht (‘Wft’) en het Burgerlijk Wetboek (‘BW’).
D.
Alle aspecten van de IRS die tussen Partij A en Partij B wordt aangegaan zijn onderhevig aan de toepasselijke ISDA Master Agreement, Schedule en Confirmations.

VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:

1.
Partij A is verplicht te handelen overeenkomstig de Regeling en verplicht zorg te dragen dat Partij B in overeenstemming met de Regeling handelt. Deze Overeenkomst wordt aangemerkt als een overeenkomst van dienstverlening als bedoeld in artikel 7:400 BW.
2.
Partij A erkent en accepteert dat op Partij A een geschreven en ongeschreven zorgplicht rust jegens Partij B als bedoeld in het BW, de Wft en de Algemene Bankvoorwaarden.
3.
Partij A en Partij B komen ingevolge artikel 4:18d Wft overeen dat Partij B zal worden aangemerkt als een niet-professionele belegger als bedoeld in artikel 1:1 Wft.
4.
Indien Partij A met Partij B één of meer transacties aangaat die ingevolge de Regeling niet zijn toegestaan, dan kan zowel Partij A als Partij B een beroep doen op deze Overeenkomst. In dat geval worden alle schulden of vorderingsrechten van Partij B die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit dergelijke transacties geneutraliseerd door tegengestelde schulden en vorderingsrechten met eenzelfde omvang. Deze tegengestelde schulden en vorderingsrechten ontstaan uit hoofde van deze Overeenkomst en ontstaan op hetzelfde moment als de schulden en vorderingsrechten die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit de transactie die ingevolge de Regeling niet is toegestaan en zullen met elkaar verrekend worden.
5.
Deze Overeenkomst wordt beheerst door en uitgelegd in overeenstemming met Nederlands recht. De Nederlandse rechter is exclusief bevoegd om geschillen te beslechten die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst. Voorts zullen alle juridische geschillen (de ‘Procedures’) die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst exclusief worden voorgelegd aan de Nederlandse rechter. In het geval van Procedures, verklaren beide partijen zich onherroepelijk te committeren tot de jurisdictie van de Nederlandse rechter en doen hierbij op voorhand afstand van het recht bezwaar te maken tegen voornoemde rechtskeuze en forumkeuze.

TEN BLIJKE WAARVAN partijen aan dit document uitvoering hebben gegeven op de onderstaande datum welke in werking treedt op de datum genoemd op de eerste pagina van dit document.

Partij A	Partij B

Datum	Datum

Handtekening	Handtekening

Naam	Naam

Functie	Functie

Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel A: ISDA master agreement

Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar via website www.isda.org.

Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel B: Schedule

SCHEDULE to the 2002 MASTER AGREEMENT

Dated as of .....................

between

Please fill in the name laid down by statute (‘Party A’)

and

[toegelaten instelling] (‘Party B’),

Scope of Agreement

As of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related Confirmations.

Party B is a Dutch housing association (‘toegelaten instelling’) and its main purpose is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding. As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Part 1 Termination Provisions

In this Agreement:

(a)
‘Specified Entity’ does not apply.
(b)
‘Specified Transaction’ will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.
(c)
The ‘Cross-Default’ provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of such failure to pay.
If such provisions apply:
1. −
  ‘Specified Indebtedness’ will have the meaning specified in Section 14.
2. −
  ‘Threshold Amount’ means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in any other currency.
(d)
The ‘Credit Event Upon Merger’ provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply to Party B.
(e)
The ‘Automatic Early Termination’ provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.
(f)
‘Termination Currency’ means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.
(g)
‘Additional Termination Event’ will apply. The following will constitute an Additional Termination Event:
For any reason the status of Party B as ‘toegelaten instelling’ is withdrawn in accordance with article 70 of the Dutch Housing Act (‘Woningwet’).

Part 2 Tax Representations.

(a)
Payer Representations. For the purposes of Section 3(e), Party A and Party B will make the following representation:
It is not required by any applicable law, as modified by the practice of any relevant governmental revenue authority, of any Relevant Jurisdiction to make any deduction or withholding for or on account of any Tax from any payment (other than interest under X Section 9(h) of this Agreement) to be made by it to the other party under this Agreement. In making this representation, it may rely on (i) the accuracy of any representations made by the other party pursuant to Section 3(f) of this Agreement, (ii) the satisfaction of the agreement contained in Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and the accuracy and effectiveness of any document provided by the other party pursuant to Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and (iii) the satisfaction of the agreement of the other party contained in Section 4(d) of this Agreement, except that it will not be a breach of this representation where reliance is placed on clause (ii) above and the other party does not deliver a form or document under Section 4(a)(iii) by reason of material prejudice to its legal or commercial position.
(b)
Payee Representations Party A and Party B make no Payee Tax representation.

Part 3 Documents to be Delivered

For the purpose of Section 4(a)(i) and 4(a)(ii) of the Agreement, each party agrees to deliver the following documents, covered by Section 3(d) of this Agreement, as applicable:

(a)
Tax forms, documents or certificates to be delivered are:
Each party agrees to complete, accurately and in a manner reasonably satisfactory to the other party, and to execute, arrange for any required certification of, and deliver to the other party (or to such government or taxing authority as the other party reasonably directs), any form or document that may be required or reasonably requested in order to allow the other party to make a payment under this Agreement without any deduction or withholding for or on account of any Tax or with such deduction or withholding at a reduced rate, promptly upon the earlier of (i) reasonably demand by the other party and (ii) learning that the form or document is required.
(b)
Other documents to be delivered are:
Please complete

Part 4 Miscellaneous

(a)
Addresses for Notices. For the purpose of Section 12(a) of the Agreement:
Address for notices or communications to Party A:
Please complete
Address for notices or communications to Party B:
Please complete
(b)
Process Agent. For the purpose of Section 13(c) of the Agreement:
Party A appoints as its Process Agent in England: Please complete
Party B appoints as its Process Agent in England: Please complete
(c)
Offices. The provisions of Section 10(a) of the Agreement will apply.
(d)
Multibranch Party. For the purpose of Section 10(b) of the Agreement:
Party A [is not a Multibranch Party.] [is a Multibranch Party and may enter into a Transaction through any of the following Offices:
Please complete]
(e)
Calculation Agent. The Calculation Agent is Party A, unless otherwise specified in a Confirmation in relation to the relevant Transaction. Failure of the Party designated as Calculation Agent to perform, on a timely basis, any of its responsibilities as Calculation Agent shall not relieve the parties of their respective payment obligations under the Agreement and such failure shall not be considered an event which would permit the termination of this Agreement or any Transaction. If a Party (a ‘Disputing Party’) reasonably disputes the outcome of a calculation by the Calculation Agent, then the Disputing Party will notify the Calculation Agent thereof not later than the close of business on the Local Business Day following the relevant Payment Date. The parties will consult with each other in an attempt to resolve the dispute. If they fail to resolve the dispute by 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given, the Calculation Agent will recalculate the disputed calculation by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of making the relevant calculation, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that calculation, and if no quotations are available, then the Calculation Agent's original calculations will be used.
(f)
Credit Support Document. None.
(g)
The Credit Support Provider. [Not applicable/Means with respect to Party A:
Please complete
(h)
Governing Law. This Agreement will be governed by and construed in accordance with [Dutch] [English] Law.
(i)
Netting of Payments. ‘Multiple Transaction Payment Netting’ [will not apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement.] [will apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement to [all Transactions payable on the same date and in the same currency.
(j)
‘Affiliate’ is not applicable.
(k)
No Agency. The provisions of Section 3(g) will apply to this Agreement.

Part 5 Other Provisions

(a)
Inconsistency
Notwithstanding the provisions of Section 1(b) of the Agreement, in the event of any inconsistency between any of the following documents, the relevant document first listed below shall govern: (i) a Confirmation for the purpose of the relevant Transaction; (ii) the Schedule; (iii) the relevant ‘ISDA Definitions’ and (iv) the 2002 ISDA Master Agreement.
(b)
Change of Account
Section 2(b) shall be amended in full to read as follows: ‘Change of Account. Either party may change its account within the same currency as specified for the relevant payment or delivery in the Transaction by giving notice to the other party at least five Local Business Days prior to the scheduled date for payment or delivery to which such change applies unless such other party gives timely notice of a reasonable objection to such change, and provided that, if any new account of one party is not in the same jurisdiction as the original account, the other party shall not be obliged to pay any greater amount and shall not receive any lesser amount as a result of such change than would have been the case if such change had not taken place.’.
(c)
Financial Statements
Section 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section 3(d): ‘, provided that in the case of financial statements delivered by either party, the only representation being made is that such financial statements give a fair view of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.’
(d)
Failure to Pay or Deliver
Section 5(a)(i) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ and ‘First Local Delivery Day’ by ‘Third Local Business Day’ and ‘Third Local Delivery Day’ respectively’.
Section 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): ‘provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative or operational nature and funds were available to such party to enable it to make the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after notice of such failure being received.’
(e)
Default Under Specified Transaction
Section 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ by ‘Third Local Business Day’.
(f)
Events
Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(vii): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as a Termination Event.’.
Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(viii): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination Event.’.
(g)
Severability
In the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations, to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal or unenforceable provisions.
(h)
Confirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:
1. (i)
  The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.
2. (ii)
  For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail, facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of such terms absent manifest error.
(i)
Additional Agreements.
Each party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or, in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).
(j)
Recording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted in evidence in any Proceedings.
(k)
Amendment to Section 6(d)(ii). Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso at the end of the first sentence: ‘; provided, however, that if any amount calculated as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event, as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event of Default occurs.
(l)
Timely Confirmation.
1. (i)
  Section 9(e)(ii) is amended by:
  1. (A)
    replacing the word ‘practicable’ with the word ‘possible’ in the third line thereof; and
  2. (B)
    inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.
2. (ii)
  In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.
3. (iii)
  In respect of each Relevant Confirmation Transaction:
  1. (A)
    the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and
  2. (B)
    following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.
  If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.
4. (iv)
  For the purposes of this Part 5(l):
  ‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR.
  ‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP.
  ‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set.
  ‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union.
  ‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly.
  ‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located.
  ‘Documenting Party’ means Party A.
  ‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012.
  European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe.
  ‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party.
  ‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party.
  ‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date.
  ‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time.
  ‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day.
  ‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union.
  ‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.
(m)
EMIR Reporting Obligation
The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]⁶
(n)
Incorporation and Interpretation of Definition
Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies:
Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein:
the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and
any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.
(o)
Form of Agreement
The parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the International Swaps and Derivatives Association, Inc© (ISDA).

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B

Date	Date

Signature	Signature

Name	Name

Function	Function

Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel C: Credit support annex

Paragraph 11 Elections and Variables⁷

(a)
Base Currency and Eligible Currency
1. (i)
  ‘Base Currency’ means euro.
2. (ii)
  ‘Eligible Currency’ means the Base Currency.

(b)

Credit Support Obligations

(i)
Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount
1. (A)
  ‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).
2. (B)
  ‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).
3. (C)
  ‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.

(ii)

Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A:

		Party A	Party B	Valuation Percentage
(A)	Cash in an Eligible Currency	Yes	Yes	100%
(B)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.	Yes	Yes	97%
(C)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹	Yes	Yes	95%
(D)	Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties	Yes	Yes	As agreed between the parties.

¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.

(iii)
Thresholds
1. (A)
  ‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete
  ‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.
2. (B)
  ‘Threshold’ means with respect to Party A: None.
  ‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete
3. (C)
  ‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.
4. (D)
  Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.

(c)
Valuation and Timing
1. (i)
  ‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A.
  The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:
  1. (A)
    Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:
    1. (a)
      The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.
    2. (b)
      The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.
    3. (c)
      The Credit Support Amount, denominated in euro.
  2. (B)
    If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.
  3. (C)
    If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.
2. (ii)
  ‘Valuation Date means each Local Business Day.
3. (iii)
  ‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.
4. (iv)
  ‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.
(d)
Exchange Date
‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).
(e)
Dispute Resolution
1. (i)
  ‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.
2. (ii)
  ‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.
3. (iii)
  ‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.
(f)
Distributions and Interest Amount
1. (i)
  Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.
2. (ii)
  Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).
3. (iii)
  Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.
(g)
Addresses for Transfers
1. (i)
  [In the case of securities:
  Party A and Party B:
  please complete
  in the case of cash:]⁸
  Directly by Target to
  please complete
(h)
Amendments to the Annex
1. (i)
  The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows:
  ‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’
2. (ii)
  The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows:
  ‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’
3. (iii)
  The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows:
  ‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.
(i)
Other Provisions
1. (i)
  [All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]⁹
2. (ii)
  Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.
3. (iii)
  [‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25^th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7^th February, 1992).]¹⁰
4. (iv)
  ‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.
5. (v)
  ‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.
6. (vi)
  [‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]¹¹
7. (vii)
  Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following:
  All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to:
  Party A: please complete
  Party B: please complete

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B

Date	Date

Signature	Signature

Name	Name

Function	Function