¹Uitzondering op de inkomenstoets:

I. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);

II. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO volstaat);

III.uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);

IV. woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 44.655 (in 2021) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).

²Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:

I. woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;

II. woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen;

III. woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering ingevolge de Participatiewet ontvangen;

IV. woningzoekende arbeidsmigranten uit een van de lidstaten als bedoeld in artikel 22, achtste lid, van deze regeling, aan wie een woning wordt toegewezen via een rechtspersoon die beschikt over een in dat artikellid genoemd keurmerk.

Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (bijlage 2). Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Voor het gebruik van het handboek voor de dVi 2015 vond eind 2015 een actualisatie plaats naar peildatum 31 december 2015. In de tweede helft van 2016 volgde de tweede actualisatie, in de tweede helft van 2017 de derde, in de tweede helft van 2018 de vierde en in 2019 de vijfde versie. Het handboek in deze bijlage is de zesde geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2020. Deze actualisatie is in opdracht van het Ministerie van BZK uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2020 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2020. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2020 aangeleverd dienen te worden.

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2019 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2020 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2019. Bij dit handboek zal in november 2020 een effectrapportage worden opgesteld waarin de waarden in 2020 vergeleken worden met die van 2019 en verschillen zoveel mogelijk worden geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2020. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2019, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2020 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ weer centraal. Daarbij zijn grote wijzigingen beperkt gehouden. Het is gelukt om ingrijpende methodologische wijzingen te voorkomen en met parameteraanpassingen en tekstuele aanscherpingen te werken. De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn:

1. •

   De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2020.

2. •

   De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.

3. •

   Per 1 januari 2020 is het gebruik van de aannemelijkheidsverklaring voor de waardering van corporatiewoningen komen te vervallen. Hierbij gold een uitzondering voor corporaties die per 31 december 2018 zijn overgestapt op een full waardering; zij hadden nog één overgangsjaar waarin zij gebruik mochten maken van de aannemelijkheidsverklaring. Als alternatief voor de aannemelijkheidsverklaring geldt dat corporaties onder voorwaarden zelf intern 2/3e deel van de portefeuille kunnen waarderen. Ook kunnen corporaties taxateurs om een markttechnische update verzoeken voor het 2/3e deel van de portefeuille. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in bijlage 10.

4. •

   Het minimum voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren is voor de basiswaardering van 2% verhoogd naar 4%. Tevens geldt dit minimum uitsluitend voor de mutatiekans bij aanvang en niet meer als bodemwaarde voor de mutatiekans ná afslagen in het uitpondscenario.

5. •

   Aan de objectgegevens van een woongelegenheid zijn twee gegevens toegevoegd: het renovatiejaar en DAEB-woning ja/nee.

6. •

   Expliciet is uitgewerkt dat voor DAEB woongelegenheden de streefhuur afgetopt is op de liberalisatiegrens.

Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

1. −

   Woongelegenheden

2. −

   Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

3. −

   Parkeergelegenheden

4. −

   Intramuraal zorgvastgoed

Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, welke niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien op onder meer de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.

Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen parameters.

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m² GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.

Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.

De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2019 tot en met 31 december 2020 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:

1. •

   Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

2. •

   Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2019

3. •

   Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek

4. •

   Andere wijzigingen in de software

5. •

   Mutaties in het bezit van de corporatie

6. •

   Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens

Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.

Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2019 t/m 31 december 2020 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/ toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.

Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Indien rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van en het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.

In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.

Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

1. –

   De marktwaarde is van de 'markt'. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.

2. –

   Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.

3. –

   Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.

4. –

   Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.

5. –

   Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als krimp- en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.

6. –

   Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe 'pas toe of leg uit' tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.

7. –

   Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2020. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waardepeildatum 31 december 2020. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2020.

8. –

   In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term 'leegwaarde' niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde 'in verhuurde staat', maar een marktwaarde 'vrij van huur en gebruik'. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'.

9. –

   Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31 december 2020), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: 'waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen'.

10. –

    Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.

De keuze voor toepassing van de basisversie danwel full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

1. –

   Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in krimp- of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden' treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen krimp- en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.

2. –

   Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 1: Definities' treft u de definities van de verschillende typen.

3. –

   Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:

4. –

   Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2018) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.

5. –

   Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2018) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2018, jaar 2 op verslagjaar 2019, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:

1. 1.

   In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.

2. 2.

   Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.

De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.

Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richt op 2021. Om samenwerking tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en synergie, is er voor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad te hanteren. Dit betekent dat zowel gemeenten als toegelaten instellingen uiterlijk in 2021 (dus vóór 1 januari 2022) moeten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben om de woningen op basis van de gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2021.

Het einddoel is dat de toegelaten instelling voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen¹ of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

1. •

   gebruiksoppervlakte wonen

2. •

   gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

3. •

   gebruiksoppervlakte externe bergruimte

4. •

   gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte wonen.

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.²

Tot verslagjaar 2021 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de m² GBO wonen en m² GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in de BAG. Tot verslagjaar 2021 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.

Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m² GBO wonen als de m² GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m² GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.

Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:

1. •

   Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.

2. •

   Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;

3. •

   Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;

4. •

   Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.

Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:

1. 1.

   Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.

2. 2.

   Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).

Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.

Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw³ en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2019 is in 2020 gevalideerd. Dit handboek zal in 2021 worden gevalideerd.

Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2020 is aanbevolen.

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

1. −

   De basisversie

2. −

   De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe 'pas toe, of leg uit'. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

1. −

   Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).

2. −

   Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).

3. −

   Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.

Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’⁴

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’⁵

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector⁶, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.⁷ Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen – op enkele hierna te noemen uitzonderingen na – medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

1. −

   De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.

2. −

   Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.

1. •

   De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatie periode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.

2. •

   De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.

3. •

   In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.

Een voorbeeld:

1. −

   Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2020 is € 800 per jaar per VHE

2. −

   Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2021 gelijk is aan dezelfde € 800

3. −

   Stel de index 2021 in dit voorbeeld op 2%. Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2021 gelijk aan € 800 * (1 + 2%) = € 816

4. −

   De kasstroom over heel 2021 is dan het gemiddelde van € 800 en € 816 is € 808.

Kanttekening bij medio indexeren

Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,02)^0,5.. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 2,0% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking

1. –

   Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02)^0,5

2. –

   Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02) * (1,03)^0,5.

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

1. –

   De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking. De verhuurderheffing 2021 gaat dus uit van de WOZ-beschikking 2021. De beschikking bevat in vrijwel alle gevallen de waarde gebaseerd op de waardepeildatum primo het voorgaande jaar, in dit geval dus 1 januari 2020. De verhuurderheffing wordt niet op een medio jaar grondslag, maar op een primo jaar grondslag berekend.

2. –

   Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2020 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2020 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2020. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2021 is bijvoorbeeld de OZB in 2020 verhoogd met de prijsinflatie in 2020. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.

3. –

   De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.

4. –

   Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.

5. –

   Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).

De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6^e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in krimp- of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in krimpgebied moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Voor het complex(gedeelte) buiten de krimpgemeente bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

1. •

   Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.

2. •

   Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.

3. •

   Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.

4. •

   Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).

Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro- economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

1. –

   de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;

2. –

   de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;

3. –

   de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;

4. –

   de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.

Voor jaren 2020 en 2021 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB)⁸. Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB), waarbij voor 2022 en 2023 een geleidelijke aanpassing naar de doelstelling van 2,00% wordt verondersteld.

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.

In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.

Voor de jaren 2020 en 2021 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB.⁹ Voor het restant van de prognoseperiode wordt vanaf 2023 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Voor het jaar 2022 wordt een index midden tussen die van 2021 en 2023 gekozen.

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.

Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Voor de jaren 2020 en 2021 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. In 2019 steeg de outputindex nieuwbouwwoningen volgens het CBS met 4,6% en volgens Bouwkostenkompas met 1,3%. De stijging van de outputindex tot en met het tweede kwartaal 2020 is volgens het CBS 6,9% en volgens Bouwkostenkompas nagenoeg 0,0%. Voor 2020 wordt een gemiddelde van deze twee uitkomsten gehanteerd: 3,5%.

Vanaf 2022 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging. In 2021 is de bouwkostenstijging gesteld op een waarde tussen die van 2020 en van 2022.

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2019 en 2020 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Vanaf 2021 is verondersteld dat de leegwaardestijging na één jaar uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de leegwaarde inschatten. Hoewel de recente prijsstijging in de meeste regio’s boven de trend ligt, is het niet zeker dat deze prijsstijgingen zich door zullen zetten. Daarom is vanaf 2022 gekozen voor een trendmatige, veilige benadering.

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

¹ De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht

Nadere duiding:

1. •

   Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.

   Het kan echter ook zijn dat een -op basis van woningkenmerken -zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.

2. •

   De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.

3. •

   Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.

4. •

   Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.

5. •

   Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling 'Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018' onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2020 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2019. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2019 en 2020 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2020. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2019 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2020 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft.

Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag

De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing wordt in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.

Voorbeeld:

De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2023 is de WOZ-beschikking 2023 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 oftewel primo 2022. Omdat de grondslag primo kalenderjaar is, vormt de grondslag een uitzondering op de regel van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.

Stel: u wilt de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2023. De grondslag daarvoor is de peildatum primo 2022. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2020 waarin een waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2019. Om de gewenste grondslag primo 2022 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2020 (peildatum primo 2019) indexeren met de index over 2019, 2020 en over 2021 om zo de waarde primo 2022 te bepalen. Stel dat de index 2019 gelijk is aan 6,90%, de index 2020 gelijk is aan 7,50%, en de index 2021 gelijk aan 4,80%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000 * (1 + 6,90%) * (1 + 7,50%) * (1 + 4,80%) = € 120.434.

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2022 bepalen. Net als in het vorige voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2020 met daarin een WOZ-waarde op peildatum primo 2019 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde primo 2022 gelijk aan € 120.434. Stel de index in 2022 is 2%, dan is de leegwaarde ultimo 2022 gelijk aan € 122.842. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 120.434 + € 122.842)/2 is € 121.638. (Ofwel: ongeveer 120.434 * 1,02^0,5)

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2020. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressie analyse van de in het validatieonderzoek over 2019 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:

1. •

   Gebruiksoppervlakte (GO).

2. •

   De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019 ingedeeld in 9 klassen

3. •

   Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen

4. •

   Woningtype ingedeeld in twee typen

5. •

   Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.

De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:

Hierbij is:

1. •

   Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2020

2. •

   GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters

3. •

   Huurref: de markthuur per m² GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2019

4. •

   fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse

5. •

   fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning

6. •

   fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning

7. •

   fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort

8. •

   fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2020 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2017 tot en met juni 2020. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2019. Om de markthuur per 31 december 2020 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2019 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.

In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 744,– per maand prijspeil 31 december 2020.

Huurref: de markthuur per m² GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31-12-2019

De markthuur per m² GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 9,28.

fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse

De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2019.

fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse

fType: factor afhankelijk van woningtype

fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Voorbeeld berekening markthuur

Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m² GBO, WOZ-waarde op 1 januari 2019 van € 160.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:

1. •

   GO = 100

2. •

   Huurref = 9,28

3. •

   fWOZ= 1,062

4. •

   fBouwjaar = 1,000

5. •

   fType = 0,959

6. •

   fRegio = 1,120

7. •

   fMarkt = 1,046.

De resulterende markthuur bedraagt dan € 951,– per maand op prijspeil 31-12-2020.

Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2020 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 432,51 per maand. Voor 2021 wordt deze grens eind 2020 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.

Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren.

De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de eerstejaars contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.

De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens 2021 wordt definitief vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2021.

De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.

Toelichting uitwerking exploitatiekosten:

Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2020 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2021 bepalen gegeven een index van 3,00% over 2021, dan is de berekening als volgt:

1. •

   Primo 2021 bedragen de kosten € 800

2. •

   Ultimo 2021 bedragen de kosten € 800 * (1 + 3,00%) is € 824

3. •

   De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 812.

Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe zijn de OZB en de verhuurderheffing. De verhuurderheffing is gebaseerd op een grondslag primo kalenderjaar zoals eerder toegelicht in de paragraaf 5.2.1 Leegwaarde. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.

Exploitatiekosten in het uitpondscenario

In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2021 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2021 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2021 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 828 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 824)/2 is € 791.

Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.

Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.

Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.

De methodiek en normen voor instandhoudingsonderhoud wijken vanaf het handboek 2019 af van de voorgaande handboeken. De normen zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2020 is uitgevoerd door de Brink Groep.

De beide laatste punten komen ook aan de orde in paragraaf 5.2.20 over de eindwaarde. De nieuwe methode voor omgaan met instandhoudingsonderhoud heeft ook consequenties voor de berekening van deze eindwaarde.

In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:

1. •

   Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.

2. •

   De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;

   1. °

      Bouwjaar voor 1940;

   2. °

      Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;

   3. °

      Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;

   4. °

      Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;

   5. °

      Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;

   6. °

      Bouwjaar vanaf jaar 2005.

   Voor de duidelijkheid: het achter ‘vanaf’ genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter ‘tot’ genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.

3. •

   De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m² GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;

   1. °

      Kleiner dan 40 m² GBO;

   2. °

      Vanaf 40 tot 60 m² GBO;

   3. °

      Vanaf 60 tot 80 m² GBO;

   4. °

      Vanaf 80 tot 100 m² GBO;

   5. °

      Vanaf 100 tot 120 m² GBO;

   6. °

      Groter of gelijk aan 120 m² GBO.

De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2020.

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario uitponden.

De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

Het in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 21 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met administratief beheer.

Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.

Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

OZB

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2020¹⁰. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2020, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2019, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2020. In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2020 en de volgende jaren te berekenen.

Overige belastingen, verzekeringen en heffingen

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2021 gaat uit van de WOZ-beschikking 2021; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de verhuurderheffing 2021 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.

De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer ingerekend. De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Op 1 april 2017 is de wetgeving rond de verhuurderheffing gewijzigd. Voor de berekening van de verhuurderheffing binnen de marktwaardering zijn de volgende punten, die vanaf 1 januari 2018 gelden, van belang:

1. •

   De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd door artikel 1.2 onder h van de Wet Woningmaatregelen 2014 II. Dit maximum bedroeg in 2020 € 294.000. Dat houdt in dat over het deel van de WOZ-waarde boven deze grens geen heffing wordt geheven. Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in heel Nederland. Verwachting is dat dit zal leiden tot € 315.000 (indicatief) als de WOZ-waarde die wordt gehanteerd voor de verhuurderheffing, indien de WOZ-waarde hoger is.

2. •

   Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.

3. •

   De grens voor de heffing qua aantal woningen is 50 woningen. Het belastbare bedrag wordt verminderd met vijftigmaal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van een verhuurder. Het gaat hierbij om de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen waarover verhuurderheffing is verschuldigd.

   De vermindering op basis van deze 50 woningen wordt buiten de waardebepaling gehouden omdat het effect op de portefeuillewaarde gering is en omdat het niet mogelijk is deze korting toe te rekenen aan een VHE en aan een complex.

4. •

   Voor Rijksmonumenten geldt geen verhuurderheffing. Om die reden is aan de objectgegevens van een woongelegenheid een nieuw gegeven toegevoegd: 'Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing'.

Toelichting berekening verhuurderheffing

Voor de berekening van de verhuurderheffing is de fractionele benadering nodig. Met fractioneel wordt de fictie bedoeld dat één VHE in het doorexploiteerscenario aan het begin en eind van een tijdvak deels geharmoniseerd en deels niet geharmoniseerd is, en in het uitpondscenario dat een VHE deels in exploitatie en deels reeds verkocht is.

Voor de bepaling van de verhuurderheffing in het doorexploiteerscenario is de berekening op hoofdlijnen als volgt:

1. 1.

   Bereken eerst de hoogte van de verhuurderheffing in een tijdvak alsof de woning volledig verhuurderheffingsplichtig is in dat tijdvak. Dit op basis van de tarieven verhuurderheffing en de grondslag zoals eerder toegelicht

2. 2.

   Bereken per tijdvak primo jaar welke fractie van de woning geharmoniseerd en welke fractie niet geharmoniseerd is.

3. 3.

   Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het niet geharmoniseerde deel onder de geïndexeerde liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt voor dit deel de verhuurdersheffing, anders niet.

   De verhuurderheffing voor deze fractie is, indien in het tijdvak verhuurderheffing van toepassing is, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie niet-geharmoniseerd uit stap 2. Geldt geen verhuurderheffing, dan is de verhuurderheffing in dit tijdvak voor deze fractie nihil.

4. 4.

   Pas hetzelfde principe toe op de geharmoniseerde fractie: bepaal eerst per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het geharmoniseerde deel onder de liberalisatiegrens ligt. Zo ja, dan geldt de verhuurderheffing in het tijdvak, zo nee, dan geldt deze niet.

   De verhuurderheffing voor de geharmoniseerde fractie is, indien in het tijdvak de verhuurderheffing geldt, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie geharmoniseerd in dat jaar uit stap 2. Als in het tijdvak geen verhuurderheffing geldt, dan is de heffing voor deze fractie nihil.

5. 5.

   De totale verhuurderheffing in een tijdvak is dan gelijk aan de som van de in stap 3 en 4 gevonden heffingen.

In het uitpondscenario is er geen sprake van harmonisatie van huren omdat de woning bij mutatie verkocht wordt. Het is dus alleen nodig voor elk tijdvak te bepalen welk deel van de woning primo jaar nog in exploitatie is. Het aantal stappen is daarmee kleiner:

1. 1.

   Stap 1 is hetzelfde als bij het doorexploiteerscenario.

2. 2.

   Bepaal bij stap 2 welke fractie van de VHE primo jaar nog in exploitatie is

3. 3.

   Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur, in dit geval de niet-geharmoniseerde contracthuur, onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt de verhuurderheffing, anders niet.

4. 4.

   In uit stap 3 volgt dat de VHE verhuurderheffingsplichtig, bepaal dan de verhuurderheffing voor de fractie nog in exploitatie door het percentage in exploitatie uit stap 2 te vermenigvuldigen met het resultaat uit stap 1. Indien de VHE in een tijdvak niet verhuurderheffingsplichtig is, dan is de heffing in dat tijdvak nihil

Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie. Daarnaast is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging voor de contracthuur.

Voor de huurstijging van de contracthuren in een bepaald kalenderjaar moet de prijsinflatie uit het voorgaande kalenderjaar met de opslag uit het kalenderjaarzelf gebruikt worden. Voor indexatie van markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Regels rond indexatie van huur(gerelateerde) kasstromen zijn verder uitgewerkt in paragraaf 5.2.14 en tabel 30.

De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Bij de huurverhoging van 1 juli 2020 was maximaal 2,5% boven prijsinflatie voorgaand jaar toegestaan resulterend in maximaal 5,1% huurverhoging.

Verondersteld wordt dat de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt voor huuraanpassingen wel zal benutten, maar met coulance voor de huurders door de maximale toegestane opslag met 2,5%-punt te verlagen. Bij het toepassen van de boveninflatoire huurverhoging geldt de randvoorwaarde dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt. De boveninflatoire huurverhoging kan ook fractioneel worden toegepast.

Bij geliberaliseerde eenheden is de huurverhoging gelijk aan de prijsinflatie en geldt geen boveninflatoire huuropslag.

Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

1. •

   Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.

2. •

   Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.

3. •

   Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten¹¹

Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2021. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.

Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).

Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

1. •

   Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.

2. •

   In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere marktfhuur. Dit geldt voor gereguleerde woningen.

3. •

   Voor geliberaliseerde woningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.

De liberalisatiegrens per 1 januari 2021 wordt vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2021.

Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd¹² zijn voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. Een woning is blijvend gereguleerd als de maximum huur op basis van de gegevens van het WWS volgens de tabellen van 1 juli 2020 en het aantal WWS punten van de woning, lager is dan liberalisatiegrens 2021 én de contracthuur op peildatum 31-12-2020 lager is dan de liberalisatiegrens 2021. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur.¹³

Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenstijging worden geïndexeerd.

De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen.

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1% van de markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2021.

Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in jaar 1.

Indien er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.

Als voor het complex een percentueel maximum aan de 'mogelijkheid tot verkoop is gesteld', zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct verkocht.

Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.

Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een object gegeven 'Direct uitponden bij aanvangsleegstand' in het model worden ingebouwd die dan de op waarde 'niet' wordt gezet.

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2016 – 2020). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2016 t/m 2020 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:

1. •

   Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.

2. •

   Jaar 2 tot en met 5: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast.

3. •

   Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De mutaties die plaatsvinden betreffen alleen verkopen en geen wederverhuur.

Voor woningen die blijvend gereguleerd zijn geldt sinds maart 2017 een verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden, Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste jaar waardering en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 12 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 13 wordt gerekend met 70% van de mutatiekans doorexploiteren en vanaf jaar 16 met 50% van de mutatiekans doorexploiteren.

Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad.

Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang. Dat impliceert dat de mutatiekans ná afslagen voor de mutatiekans in het uitpondscenario in de basiswaardering uit tabel 27, niet met dit minimum gecorrigeerd worden (zoals in vorige versie van dit handboek).

Is bijvoorbeeld het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren gesteld op 4% (het minimum), dan is de mutatiekans uitponden vanaf jaar 6 gelijk aan 2,8% (70% van 4,0%) en voor de eindwaarde gelijk aan 2% (50% van 4%).

Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Toelichting omgaan met mutatiekans:

De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.

De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.

1. •

   Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.

2. •

   In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera.

   In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.

3. •

   In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden.

   Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.

Voorbeeld:

Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.

1. –

   Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2020 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.

2. –

   De prijsinflatie in 2020 is 1,4%, voor gereguleerde zelfstandige woningen geldt in 2021 een opslag van 1,2% op de prijsinflatie: de huurverhoging is dan 2,6%.

De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.

De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.

1. –

   De eerste zes maanden van 2021 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.

2. –

   Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 2,6%) is € 513,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.078,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.078 is € 2.924,10.

3. –

   Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 1,4% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 1,4%) = € 709,80. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 704,90 per maand (of ook circa 700 * 1,014^0,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 704,90 is € 4.229,40. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 211,47.

   Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.

4. –

   De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:

5. –

   De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000

6. –

   De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.924,10

7. –

   De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 211,47

8. –

   De totale bruto huur in 2021 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.135,57.

Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet gearmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.

De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.

1. –

   In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.

2. –

   Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 3.078,–.

3. –

   Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2021 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.924,10 is € 5.924,10.

Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.

Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande jaar en 6 maanden in het huidige jaar valt.

De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.

1. 1.

   Bepaal markthuur primo jaar t

2. 2.

   Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen

3. 3.

   De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo

4. 4.

   De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t

5. 5.

   De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.

6. 6.

   De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1

7. 7.

   Enzovoorts.

In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.

De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni van jaar t + 1.

De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2020 zijn de maximale huren van 1 juli 2020 gegeven. Indexatie vindt dan weer plaats op 1 juli 2021 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar (2020: 1,4%).

Ook de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2021 zijn gegeven. De grenzen voor 2022 zijn gelijk aan de grenzen voor 2021 verhoogd met de prijsinflatie in 2021. Die voor 2023 zijn de grenzen uit 2022 verhoogd met de prijsinflatie 2022, et cetera.

De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.

De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn in tabel 30 opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

Juridische splitsingskosten

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 544 euro per te splitsen eenheid.

Technische splitsingskosten

Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.

Toelichting uitwerking splitsingskosten

De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.

Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting

Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8^ste jaar worden geïndexeerd:

1. •

   Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonstijging als index.

2. •

   Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenstijging als index.

Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?

Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2020. Het bedrag ultimo 2021 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.

In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.

Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Wel of geen erfpacht en typen erfpacht

Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:

1. •

   Eigendom

   Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.

2. •

   Eeuwigdurende erfpacht

   Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.

3. •

   Voortdurende erfpacht

   Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.

4. •

   Tijdelijke erfpacht

   Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen 'tijdelijk' genoemd worden doch in de praktijk 'voortdurend' zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.

Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.

Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.

Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.

In het objectgegeven ‘Erfpacht’ wordt aangegeven welke van deze vier situaties van toepassing is.

In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2020 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.

Waardecorrectie erfpacht

Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:

1. 1.

   Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.

2. 2.

   Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:

   1. −

      De grondwaarde op peildatum 31-12-2020. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.

   2. −

      Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.

   3. −

      Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.

   4. −

      De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.

   5. −

      De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.

3. 3.

   Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.

4. 4.

   Erfpacht suppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.

5. 5.

   Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.

Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).

Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht.

In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.

NCW canons

Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.

Stel de canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan € 6.112.

NCW canons is € 6.112.

NCW afkoop1

Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.

NCW afkoop 1 is € 12.627

Uitgedrukt in een vergelijking:

NCW afkoop 2

Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan € 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is € 828.

NCW afkoop 2 is € 828

Uitgedrukt in een vergelijking:

Waardecorrectie erfpacht

De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:

In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.

Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag mee te rekenen.

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2018 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.

De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de woning:

1. •

   Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen

2. •

   Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW

3. •

   Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is

4. •

   Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2019

5. •

   Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen

6. •

   Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een krimp- en/of aardbevingsgebied.

In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:

Hierin geldt:

1. •

   dv: is de te bepalen disconteringsvoet

2. •

   dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2019, exclusief dMarkt

3. •

   dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse

4. •

   dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid

5. •

   dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid

6. •

   dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een krimpgebied ligt

7. •

   dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario

8. •

   dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2020 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2019 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2019. Om de disconteringsvoet op 31-12-2020 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.

In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.

Tabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en krimpgebieden vallen immers buiten de basiswaardering.